暴落期の不動産投資の準備を進めておくべき5つの理由とは?遅れてくる不動産の暴落に備えよう!

   

不動産物件にカギを差し出す手

投資先として有力なのは株式や債券だけではありません。不動産も魅力的な投資先であり、資産を分散させることでリスクも分散させるという観点からも不動産を投資先のひとつに選ぶのは有効です。

一方で株式投資とは違う点が多いのも不動産投資です。株式投資との違いは不動産投資ならではの欠点でもあれば利点でもあり、利点を生かせば不動産投資の魅力を最大限まで引き出すことができます。

今回は、暴落期の不動産投資の準備を進めておくべき5つの理由を確認していきましょう。遅れてくる不動産の暴落に備えることが重要です。




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1.不動産の暴落は遅れてやってくる

暴落によってさまざまな資産の価値が変動しますが、資産の価値が同時に変動するわけではありません。

一般的に大暴落は株価が大きく値下がりするところから始まりますが、不動産価格は株価の暴落よりも遅れてやってきます。

株価の暴落から6カ月以上遅れて不動産が暴落する

株価は環境の変化に対して敏感に反応するため、株価の暴落からすべてがスタートします。

実体経済に問題が発生する前に株価が大きく暴落し、株価の暴落が時間をかけて実体経済に問題を引き起こします。

不動産価格は実体経済に深く関係しているため、株価が下落したからといってすぐに不動産価格が下落するということはありません。

一般的に不動産価格の暴落は株価の暴落から6カ月以上経ってから発生するため、株価の暴落と時間差があることに注意しなくていけません。

不動産の暴落期間は長い

不動産の暴落期間は比較的長く、株価の変動ほど急激に下がることもなければ上がることもありません。

不動産は簡単には売買することができないため、安くなっても簡単に売れることはありません。取引に時間がかかれば不動産の価格の下落も長く続きます。

不動産の暴落期間は数年続くこともあるため、あまり焦って買う必要はありません。しっかりと見極めてから不動産を買いましょう。

不動産価格の回復には時間がかかる

不動産価格は下落するのに時間がかかり、低迷している期間も長くなります。そして回復にも時間がかかります。

不動産投資には転売することでキャピタルゲインを狙う投資手法と家賃によるインカムゲインを狙う投資手法があります。

不動産価格が回復しなければ転売しても大した利益にならないためキャピタルゲインを狙うことが難しくなり、インカムゲインである家賃も高く設定することができません。

不動産価格の回復には時間がかかるため利益を出すのが簡単なわけではないことは理解しておきましょう。

2.不動産の購入には準備が必要

不動産を購入するためには、事前にしっかりとした準備が必要です。不動産はリンゴやトマトとは違うため、一戸建てのような小規模な不動産であっても準備をしていなければスムーズに不動産を買うことはできません。

不動産の勉強はもちろんのこと、さまざまな準備が必要になります。

不動産を購入する地域を選ぶ

不動産を購入する際には、不動産を購入する地域を選ぶ必要があります。

自分の生活圏にある不動産を買うのが基本となります。

地域のことを理解していれば、地の利を生かして不動産を選ぶことができます。地域によって需要の有無が大きく異なりますが、地域のことに詳しければ需要を見極めることもできます。

また賃貸物件としてインカムゲインを狙う場合には不動産を管理する必要があります。リフォームする場合には確認する必要もあります。

近くの物件なら管理をするのも簡単になります。

不動産を購入する地域を厳選することで大きな利益を生み出す不動産を手に入れやすくなります。

物件を選ぶ

物件を選ぶためには、物件に関する情報を集めなければいけないだけでなく、情報を分析する能力も求められます。

物件選びではチェックポイントが非常に多く、さまざまな条件をクリアした物件しか収益物件として利益を生み出してくれません。

世の中にあるほとんどの物件はクズ物件であり買う価値のない物件です。その中から利益を生み出してくれる物件を見つけようとすれば、膨大な時間と労力をかける必要があります。

物件を選ぶためには時間がかかるため、あらかじめ良さそうな物件をピックアップしておくことが非常に重要になります。

資金調達

買いたい物件を見つけても買うためのお金がなければ買うことはできません。

十分な現金を持っていて、現金でそのまま不動産を買うつもりなら問題はありませんが、暴落期であることを考えるとあまりオススメできません。

暴落期には実体経済もダメージを受けて景気後退局面に突入していることが少なくありません。

景気が悪くなっていれば現金が必要になる場面が増えるだけでなく投資機会も増えるため、貴重な現金はできるだけ温存しておかなくていけません。

手持ちの現金を温存するためには、不動産の購入資金を調達する必要があります。金融機関でローンを組んで不動産を買いましょう。

資金調達のために、銀行でお金を借りられるか確認しておくことも忘れてはいけません。

3.不動産の購入には時間がかかる

不動産は買いたいときにすぐに買えるものではありません。買うには時間がかかるものです。

不動産の購入には時間がかかることを考えれば、早めの準備が欠かせないことにも納得できるはずです。

不動産業者が仲介した伝言ゲームになる

不動産は売主と買主が直接、売買の交渉をして売買が行われることはほとんどありません。仲介をする不動産業者が介入する場合がほとんどです。

また売主と買主それぞれに不動産業者がついている場合もあり、状況によっては買主から買主側の不動産業者へ話をして、買主側の不動産業者が売主側の不動産業者に問い合わせ、さらに売主側の不動産業者と売主が相談して決定するということになります。

仲介者が多いためスピーディーな取引が行われず、仲介業者の思惑も介在することになります。

仲介業者は契約が決まると手数料が手に入る一方で真剣に買うつもりのない買主を相手にしても時間の無駄となるため相手にしません。売主との関係や不動産業者同士の関係もあるため、お互いに腹の探り合いをして交渉が進んでいきます。

不動産業者が仲介した伝言ゲームになることがほとんどであるため、簡単に話は進まないことを理解しておきましょう。

指値で価格交渉

売値をそのまま受け売れるなら指値をして価格交渉をする必要はありませんが、少しでも安く不動産を手に入れたいなら指値は絶対に必要です。

不動産価格の妥当性は誰にも分からないため、交渉の余地が大いにあります。

また売主も値切られることを想定した価格設定としていることが多く、多少の指値ならスムーズに通る場合も少なくありません。

指値で価格交渉するとなると、さらに取引に時間がかかることになります。

売主が売るとは限らない

指値を入れて価格交渉まで進めてきたのに、最終的に売主の気持ちが変わって売らないという判断を下してしまう場合もあります。

交渉までして不動産を購入することができなければ、別の物件を新たに探すところから始めなくていけません。

また時間が経って売主の気持ちが変わり、再び売却交渉をしている場合もあります。

売主の気持ち次第で交渉期間が大きく変化するため、不動産の売買には時間がかかることになります。

4.購入する不動産に合わせた戦略が必要

不動産投資といっても、どのような不動産を購入するのかによって戦略は大きく違ったものになってきます。

区分所有マンションや一戸建てもあれば、アパートやマンションもあり、さらには店舗用の商業物件まであるのが不動産です。

区分所有マンションや一戸建て

区分マンションや一戸建ては不動産投資の初心者に最適なカテゴリーとなります。

値段が安いことに加えて客付けが比較的簡単であるため、不動産投資初心者でも失敗が少ない投資対象となります。

区分マンションや一戸建てなら、一度、入居してもらえば長く住んでくれる可能性も高いため安定した家賃収入にも期待できます。加えて維持管理も比較的簡単なため、自分で維持管理ができます。

アパートやマンション

アパートやマンションなど一棟を丸ごと購入する場合には、大きな資金が必要になります。

区分マンションや一戸建てなら数百万円でも購入することが可能ですが、アパートやマンションになると数千万円から数億円が必要になる場合もあります。

規模にもよりますが、基本的には自己資金で買うことは非常に難しく金融機関から資金を調達する能力がなければ手出しすることができません。

また戸数も多いため客付けも大変になります。一戸建てなら間取りなどで差別化できるため入居者を1人でも見つければ客付けできますが、アパートやマンションは同じ条件の物件を戸数の分だけ客付けしなくてはいけません。

アパートやマンションの規模になると事業と同じであり、知識や経験が必要になります。

店舗用の商業物件

店舗用の商業物件は、さまざまな規模のものがあるため比較的小さな資金でも購入することができます。また利回りが高い場合が多く、大きく儲けるチャンスにもなります。

一方で立地が悪ければ客付けが難しくなり、一度、入居者が出ていってしまうとすぐに入居者を見つけることもできません。

景気にも大きな影響を受けるのも特徴です。住居なら景気が悪くなったからといって簡単に引っ越して出ていくということはあまりありませんが、店舗ならすぐに閉店してしまう可能性があります。家賃が大きく下がってしまうこともあります。

店舗用の商業物件では住居用の物件とは違ったアプローチで運営する必要があります。

5.ほかの投資先と比較する

不動産投資の準備をしたからといって必ず不動産を購入しなければいけないというわけではありません。準備をする時間や労力はムダになってしまうかもしれませんが、投資をしなければお金がムダになることはありません。

不動産投資の準備をしつつ、ほかの投資先と比較して優位だと思ったときには投資するようにしましょう。

暴落期にはさまざまな資産が割安になる

不動産に限らず暴落期にはさまざまな資産が割安になるため、大きな投資のチャンスとなります。

割安になっている資産に投資すれば大きなリターンに期待することができるため、不動産に絞らずに広い範囲の資産に目を向けておくことも大切です。

割安になっている資産を見つければ、すかさず投資するようにしましょう。不動産投資のことばかりを考えてほかの投資のチャンスを逃してしまっては本末転倒です。

株式投資と比較する

さまざまな投資先に目を向けるのが難しい場合、株式投資を基本に据えておきましょう。

不動産投資と比較されやすいのが株式投資です。

株式と不動産では暴落時期もズレているため投資に優位となるタイミングもズレることになります。

株式投資に最適なタイミングでは株式投資に専念し、不動産投資のチャンスが巡ってきたときには不動産投資に力を入れるというのも有効です。

また暴落のタイミングを見計らうことは非常に難しいため、株式と不動産を比較することで後から下がる不動産の底値は見極めやすくなります。

多くの資産の中でも株式は不動産と比較するときに非常に有効な資産となります。

無理に不動産に投資する必要もない

不動産投資は運にも大きく左右されるものです。どれだけタイミングが良くても投資に向いている不動産を見つけることができなければ投資は諦めなくてはいけません。

不動産は投資額が大きく、一度、買ってしまうと収益化するまでに時間も手間もかかります。着実な資産形成には役立ちますが、手っ取り早い手軽に稼げるような投資対象ではありません。

そのため不動産の見極めは非常に重要であり、慎重になりすぎるくらいの気持ちで投資の決断を下す必要があります。

もし納得できる不動産を見つけることができなければ、潔く諦めて撤退したりさらに待ち続けることが最善になる場合もあります。

不動産以外にも投資先はたくさんあるため、不動産に固執して投資に失敗してしまうようなことは避けましょう。

まとめ

暴落期には、株式投資とタイミングがズレる不動産投資も非常に魅力になります。

一方で不動産投資には専門的な知識や大きな資金が必要なため、簡単に手出しできる投資先ではありません。

不動産投資を考えているなら、不動産の勉強をしながらできるだけ早くから不動産の選定をして準備を進めておかなくていけません。

準備をしていたからといって不動産投資に成功するかは分かりませんが、準備をしておけば大きなチャンスをつかむことができるかもしれません。

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