不動産投資初心者に中古一戸建てがオススメの5つの理由は?利回り20%以上でボロ儲け!

   

キレイな一軒家

一定の給料しか貰えないサラリーマンが資産を増やすために有効なのが不動産投資。その中でも初心者に最適なのが中古一戸建てへの不動産投資です。

不動産投資にはさまざまな手法がありますが、不動産投資の初心者なら中古一戸建てから不動産投資を開始するという選択肢は絶対に検討すべきです。

今回は、不動産投資について真剣に検討している不動産投資初心者に中古一戸建てがオススメの5つの理由をご紹介します。利回り20%以上でボロ儲けすることも夢ではありません。




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1.物件を安く調達できるから

中古の一戸建ては、不動産の中でも最も安く手に入る部類です。リスクを抑えるためにも初期費用を抑えようと考えると中古の一戸建てが最適です。

数が多いから値段が下がる

中古の一戸建ては、とにかく数がたくさんあります。そのため中古の一戸建てを見つけることは、どのような地域でも比較的簡単です。

現在では賃貸物件で暮らす人も多いですが、今でも新築物件を購入する人も少なくありません。

数十年前ならマイホームは当たり前だったため、数十年前に購入された一戸建てが中古物件として販売されています。

数が増えるということは供給が増えるということになるため、当然ながら需要が追いつかずに値段が下がります。

規模が小さいため安い

中古の一戸建ては、不動産の中でも最小規模に分類されます。

不動産の中には、マンションやアパートといった規模の大きな物件もありますが、中古の一戸建ては大豪邸でも巨大なマンションにより土地も建物も小さくなります。

規模が小さい物件を見つけやすいのも安く手に入る理由で、部屋数や面積の小さい物件を選べば購入価格を抑えることができます。

規模の点から見ても一戸建ては安く仕入れることができる不動産です。

築年数が古い

販売されている中古の一戸建ての中には、築年数が非常に古いものもあります。

一般的に木造の一戸建ては耐用年数が22年であるため、多くの中古一戸建ては耐用年数を過ぎた状態で売り出されています。

そのため必然的に値段が安くなり、中には土地値で販売されている中古の一戸建ても少なくありません。

中古の一戸建ては築年数が古いため値段が安くなっています。

売る人が多いから値段が下がる

中古の一戸建てはさまざまな理由から売り出されることが多く、売り出されることで供給がさらに増えて値段が下がっています。

仕事の事情による転居、住み替え、離婚、親からの相続、親との同居などの理由で持ち家を手放す人も少なくありません。

何らかの事情によって中古物件を売却する場合には、売主は急いで売却するため値段を下げてでもとにかく売ってしまおうとします。

空き家として放置されると価値が下がるだけでなく、問題が発生したときにも責任を取らなくてはいけなくなるため、難しいことは考えずに二束三文で売却する人も少なくありません。

地獄のような物件もある

当然ながら中古の一戸建ての中には、不動産投資の初心者では手に負えないような物件もあります。

地獄のような物件を購入してしまうと修繕することも客付けも難しくなってしまいます。

ただし利益を出すことが難しい物件を掴むリスクは、中古の一戸建てに限ったものではありません。不動産投資全般で気を付けなければポイントであるため、中古の一戸建て以外でも避けなくてはいけません。

2.DIYでの修繕も可能だから

中古の一戸建ては、不動産投資初心者でもDIYである程度は修繕が可能です。不動産投資家が時間と労力を投入することで利回りのアップを目指すことができます。

DIY素人でも修繕できる部分は多い

中古の一戸建ては、DIY素人でも修繕できる部分が多く、努力次第で費用を抑えて修繕を施すことができます。

DIYに関する情報が増えていることに加えて、DIYを強力に応援してくれるホームセンターも多いため、日曜大工でもどうにか修繕できる部分もあります。

もちろんDIY素人が施工するためプロのリフォーム業者に比べて仕上がりはいまいちになってしまいますが、物件自体の価値を引き上げることは十分に可能です。

また普通なら仕事として認められないような補修でも自分が家主なら認めることができます。

DIY素人でも修繕できる部分は多く、時間と労力を投入することで問題を解決できる場合もあります。

大規模なリフォームは難しい

一方でDIYではできることにも限界があります。中にはセミプロのような大家もいますが、建築関係の仕事をしたことがなければ素人ではどうすることもできない場合もあります。

特に大規模なリフォームは素人には困難です。間取りを変える、水回りを修繕する、電気系統を補修するなどはほとんど無理で、資格が必要な工事もあります。

DIY素人でも補修できる部分はあるものの、大規模なリフォームはDIY素人には難しいことは理解しておきましょう。

DIYで対応可能か見極めることが重要

物件の購入後、リフォームにどれくらいの費用が必要なのかを見極めることは不動産投資では非常に重要です。リフォームの見積もりが自分でできれば、不動産投資に失敗する確率を大きく減らすことができます。

補修しなくてはいけない箇所がDIYで対応可能か、それともリフォーム業者にお願いしなくていけないかは、しっかりと見極めなくてはいけません。

不動産投資の初心者は、DIYで対応可能か見極めがなかなかできないものです。

しかし中古の一戸建てを買うことで、リスクを最小限に抑えつつDIYで対応可能か見極める能力を養うことができます。

3.入居者が付きやすいから

中古の一戸建てはたくさん販売されています。一方でまともな中古の一戸建ての賃貸はなかなか見つけることができません。そのため中古の一戸建ての賃貸を募集すれば入居者は比較的簡単に見つけることができます。

賃貸の一戸建てはそれほど多くはない

賃貸として貸し出されている一戸建ては、実はそれほど多くありません。

そもそも賃貸目的で物件を建てるなら、一戸建てではなくマンションやアパートが建てられるためです。

そのためそもそも賃貸用の一戸建てが少なく、賃貸として貸し出されている一戸建てのほとんどが住居用の一戸建ての転用となっています。

そもそも賃貸として貸し出すために一戸建てを持っている人が少ないため、一戸建てを貸し出せる状態になっても空き家にしたり物置のように使っていることが多く、住居用の一戸建てを賃貸用の一戸建てに転用することも稀です。

自分が住んでいた一戸建てなら荷物や思い入れもあるため、わざわざ賃貸に出そうとする人がほとんどいません。

その結果、賃貸の一戸建て自体がそれほど多くはなく、供給に対して需要が追いついていません。

持ち家派よりも賃貸派が急増している

一昔前はマイホームを購入するのが一般的なサラリーマンでしたが、最近ではマイホームを持たずに賃貸物件で暮らし続ける人が増えています。

高所得のサラリーマンが減った、安定した収入得ることが難しい、転居する可能性がある、などの理由によって賃貸物件の人気が高まっています。

そのため持ち家ではなく賃貸を選ぶ人が増えており、持ち家派よりも賃貸派が急増していることで一戸建ても客付けが容易になっています。

まともな物件は非常に少ない

一戸建ての賃貸物件は数自体が少ないですが、さらにまともな物件が非常に少なくなっています。

そもそも賃貸物件として貸し出すことを前提にしていない物件を貸し出しているため、どうしても古くて使い勝手の悪い物件になってしまいます。

加えて手持ちの一戸建てを遊ばせるのがもったいないため貸し出している人が多く、わざわざリフォームしてまで貸し出そうとはしてないことも少なくありません。

一方で自分の持ち家を傷つけられたくないため、さまざまな条件を設定していて住みづらい物件になってしまっています。

賃貸の一戸建てにはまともな物件がそもそも少ないため、しっかりとリフォームして使いやすくすることで簡単に客付けすることができます。

マンションとは異なる需要がある

マンションがたくさんあるのに、わざわざ一戸建てを借りたいという人がそれほど多いようにも思いませんが、一戸建てにはマンションとは違った需要があります。

まずマンションと異なる間取りが多いのが一戸建て。部屋数が多いため家族の人数が多いとマンションよりも一戸建ての方が使い勝手がよくなります。

また一戸建ては騒音問題にも対処できます。マンションでは騒音が大きな問題になりますが、一戸建てなら隣近所に音が響きにくく、隣近所の音もあまり気になりません。

ガレージがあったり庭がああったりするのも一戸建てならではのポイントです。マンションにはない魅力があります。

もちろんマンションにも一戸建てにはない魅力がありますが、あえて一戸建てに住みたいという需要が確実に存在します。

4.プロが参入しにくく競争率が低いから

プロは中古の一戸建てを賃貸に出すというビジネスにはあまり手を出しません。不動産投資の初心者は、プロが手を出さない隙間を狙うことで稼ぐことができます。

中古の一戸建てへの不動産投資は効率が悪い

中古の一戸建てをわざわざ買って修繕して貸し出すのは非常に大変です。反面、それほど大きな利益を得ることはできません。

高い利回りを実現することも可能な中古の一戸建てへの不動産投資ですが、そもそも数百万円と投資額が小さいため利回りが高くても収入自体はそれほど多くありません。

そのため業者や玄人の不動産投資家は、手間の割りに儲からない中古の一戸建てではなく、投資額が大きく大きく儲けることができるマンション一棟やアパート一棟に手を出します。

その結果、儲かるものの手間のかかる中古の一戸建ては不動産投資の初心者でも比較的簡単に入手することができます。

ニッチであるため勝ち目がある

中古の一戸建てへの不動産投資は、時間や労力を費やすため大きな利益を出すことはできません。しかし不動産投資家としてステップアップしていくには十分な利益を確保することができます。

中古の一戸建てへの不動産投資で毎月5万円の家賃収入を確保することは可能です。5万円の家賃収入は会社としては小さいものですが、サラリーマンとしては大きいものです。

手間と時間はかかりますが、根気よく中古の一戸建ての不動産投資を続けることで、毎月の家賃収入のベースを増やしていくことが可能です。

そして中古の一戸建てを複数件持つことができれば、中古の一戸建てを担保にして銀行から融資を受けてマンション一棟やアパート一棟で効率よく稼ぐこともできるようになります。

誰も手を出さないニッチな分野であるからこそ、稼ぐことができるます。

5.今後も中古物件が増えるから

中古の一戸建てへの不動産投資のノウハウを身に着けておくことで、今後も小さいながら確実に稼ぐチャンスを掴むことができます。なぜなら中古物件は今後も増えていくためです。

空き家は増えていく

空き家対策が大きな課題になっている日本。都市部であっても空き家問題は深刻です。

日本は人口が減少しているため、不動産への需要が減っています。空き家も当然ながら増えていきます。

今後も空き家が増大することは間違いなく、空き家が増えるということは中古物件が増えるということに他なりません。

一戸建ての需要は増えていく

人口が減少して空き家が増えているため、多くの人は不動産の需要も低下すると考えています。

人口が減って空き家が増えれば、不動産の需要が低下するというのは非常に短絡的で大きな間違いです。

確かに人口が減って空き家が増加することは間違いなく、同時に人口が減るため不動産の絶対的な需要が減るのも間違いありません。

しかし空き家の多くは、人間が快適に住むのが難しいような物件ばかりであり、快適に住むことができるような不動産については相対的に需要が増加します。

つまり人間が最低限住めるような家は多いものの、人間が快適に住めるような家はそれほど多くないということです。

人間が快適に住めるような一戸建ては非常に少なく、マイホームを買う人が少なくなればさらに需要が増加するはずです。

そのため快適に暮らすことができる一戸建ての需要自体は増えていくため、賃貸の一戸建ての需要も増えていきます。

空き家を賃貸物件に変える人は減っていく

人間が快適に住むことが難しい空き家が多いなら、リフォームや建て替えで人間が快適に住むことができる空き家にすれば、簡単に供給が需要を上回るようにも思えますが、実際にはそれほど簡単ではありません。

わざわざ空き家を賃貸物件に変える人は少なく、そもそもほとんどの人にはノウハウがありません。リフォーム費用などを考えると二の足を踏むことになり、結局、空き家の家主であっても手持ちの空き家を賃貸物件に転用することは困難です。

また一戸建ては1件1件で状況が異なるため、効率的にリフォームするのも困難です。わざわざ手間と時間をかけてまで中古の一戸建てを購入してリフォームして貸し出すというビジネスを行う業者はなかなかいません。

建築業者自体も減っているため、しっかりとリフォームできる人自体も減っています。

空き家を賃貸物件に変えること自体は可能ですが、その手間と時間を考えるとほとんどの人が手を出せない状態になっています。

まとめ

中古の一戸建てを購入して賃貸物件として収益を得るという不動産投資は、時間と手間がかかるため非常に非効率な不動産投資です。

一方で非効率であるからこそ業者が手を出せず、不動産投資の初心者でも成功することができる状態になっています。

しっかりと勉強してから時間と労力をかけて挑戦しなければいけないため楽に不労所得を得ることはできませんが、一方で高い確率で利益を出すことができます。

不動産投資を始めたいなら、失敗したときのダメージが小さく不動産投資について一通り学ぶことができる中古一戸建てから不動産投資家としての一歩を歩み出しましょう。

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