不労所得を不動産投資で達成するための5ステップとは?毎月30万円の家賃収入で仕事を辞める!

   

家の模型とコインから生える草

不労所得の大定番となっている不動産投資。不動産投資は完全な不労所得ではないものの、運営が開始されれば最小限の労力で安定した家賃収入を得ることができます。

また不動産投資と同じく不労所得の定番となっている株式投資と異なり、小さな資本金で大きな不労所得を入ることができるため、一定の収入しか得ることが難しいサラリーマンにとっては非常に有力な不労所得の候補となります。

今回は、そんな不動産投資で不労所得を得て毎月30万円の家賃収入を得るための5ステップをご紹介します。




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1.不動産購入のための資金を調達する

不動産投資のための不動産を購入するためには資金を調達する必要があります。不動産購入のための資金調達は大別すると2つあります。

貯金を貯める

不動産購入のための資金として一般的なのが貯金です。

サラリーマンなら給料を貯蓄することで貯金を増やすことができます。

ただし貯金すべてを使って不動産を購入してはいけません。

まずは生活防衛費として6カ月分の生活費は確保しておきましょう。急に大きなお金が必要になったり仕事を辞めてしったりしても、6カ月分の生活費があれば乗り越えることができます。

さらに不動産投資をする場合には、不動産購入後に必要となる費用も確保しておく必要があります。

不動産取得税や不動産にかかる固定資産税などの各税金、不動産業者や登記の際に支払う費用、購入した不動産のリフォーム代、賃借人の募集のために必要な広告費などを確保しておきましょう。

ただし不動産の取得から不動産投資に必要な費用を支払うまでにはタイムラグがあるため、購入する不動産の規模が小さければこれらの費用は必ずしも確保しておく必要はありません。ただ確保しておいた方が無難です。

不動産投資に必要となる費用は購入する不動産の規模などによっても大きく変化するため、不動産投資を行う際には不動産購入に必要な資金だけでなく不動産投資に必要な資金までしっかりと考慮しておく必要があります。

借金してローンで購入する

給料が一定のサラリーマンが不労所得で収入を爆発的に増やすときには不動産投資が推奨されますが、その理由がレバレッジを効かせることができることにあります。

サラリーマンの信用を利用して銀行から借金すれば、不動産投資に必要な資金を確保することなく不動産投資を始めることができます。

投資した不動産の利回りが大きければ、銀行から借り入れた借金にかかる利子を十分に支払うことは可能。またローンで不動産を購入すれば、ローンの支払いを不動産投資で得た家賃収入で相殺して、ローンを一切支払うことになっく家賃収入の一部を手残りとして収益にすることができます。

つまり借金してローンで不動産を購入して上手に運用できれば、一切、お金を使うことなく不動産という資産と家賃収入という不労所得を手に入れることができます。

また購入した不動産自体を担保に借金することも可能。うまく動産投資を軌道に乗せることができれば、最初に購入した不動産を担保に次の不動産を購入するための借金をすることもできます。

ただし借金してローンで購入したのに想定以上に不動産の価値が低かったり思ったように家賃収入が入らなければ、ローンの支払いだけに追われるようになってしまいます。

一方で借金してローンで不動産を購入できるのは信用のあるサラリーマンの強みであり、サラリーマンとしてメリットを最大限に生かすなら借金してローンで不動産を購入するのはアリです。

貯金がなくても不労所得を得られるのが不動産投資の最大の強みとなっています。

2.投資するための不動産を探す

不動産を購入するための資金の目途が立てば、今度は投資するための不動産を探すことになります。

借金で不動産投資をする場合、実際には投資するための不動産を見つけてから融資を受けられるか銀行に相談することになります。

最初は区分マンションや戸建てからスタート

不動産投資といっても、投資する不動産は千差万別。一戸建て、区分マンション、アパート一棟、マンション一棟、土地など投資対象となる不動産はさまざまです。

さらに新築や中古もあるため、まずは購入するべき不動産を決めなくてはいけません。

初めての不動産投資なら区分マンションや戸建てからスタートするのが一般的。区分マンションや戸建ては値段が安いため小さなリスクで不動産投資を開始することができます。

効率を考えればアパートやマンションを購入する方が合理的ですが、不動産投資をしたことがないのに区分マンションや戸建てよりも規模が大きなアパートやマンションにチャレンジするとリスクが大きくなりすぎてしまいます。

そのため最初は区分マンションや戸建てから不動産投資を開始することをオススメします。

インターネットの不動産業者のサイトで調べる

不動産投資で購入するための不動産を探す方法として一般的なのがインターネットの不動産サイトで調べるという方法です。

不動産投資で不動産を探す場合にも、普通に家を買うのと基本的には探し方は変わりません。

不動産サイトで情報を絞り込み、不動産投資できそうな物件を購入することになります。

ただし不動産サイトで公開されている物件は不動産投資をしても採算が合わないものも多く、とにかく時間をかけて根気よく探し続けるしかありません。

また不動産を見極めるための知識も必要となります。

利回りだけがよくても駅から離れていて客付けが難しい物件もあれば、法律的な問題で物件に値段ほどの価値がない場合もあります。

不動産業者からの情報

不動産購入を検討していることを不動産業者に伝えておくと不動産業者が情報を教えてくれる場合があります。

ただし不動産投資をしたことがない人の場合、不動産業者からの情報はあまり信用できないものになります。

不動産投資をしたことがない人は実際に不動産を購入する可能性が未知数であり、有力情報を教えても営業結果に結びつかない可能性が高いためです。

また不動産投資の初心者は知識も経験もないためカモにされやすく、明らかに問題のある不動産を勧められる可能性さえあります。

不動産業者からの情報が不動産業者と信頼関係が構築されていないと得ることが難しく、もし不動産業者から情報を得ることができたとしても有益な情報である可能性は低くなります。

知り合いからの情報

不動産を売却したいと考えている知り合いがいる場合、不動産業者に売却依頼が出される前に不動産を取得することができるかもしれません。

不動産取引は素人同士で行うこと自体は可能ですが、素人同士で不動産取引を行うとトラブルに発展しやすく、多くの人が確実性を考慮して不動産会社に仲介を依頼します。

一方で信頼できる知り合いなら、割安で不動産を売却してもらえる可能性があります。

不動産投資に興味があることを周囲に伝えておけば、思わぬところから物件の情報が手に入る可能性もあります。

内覧して不動産を見極める

不動産投資のために購入したい不動産を見つけることができれば、内覧して不動産を確認しましょう。

内覧は不動産業者に頼めば日時を決めて内覧させてくれます。

地図で最寄り駅は周辺の環境を確認しつつ、実際に足を運んで不動産の状態をチェックします。

インターネットの不動産ポータルサイトなどで確認した写真や情報だけでは分からないことも多く、実際に不動産をチェックすることで投資すべき不動産か見極めることができます。

内覧せずに不動産を購入する不動産投資家もいますが、不動産投資の初心者なら絶対に内覧して自分の目で不動産をチェックしておきましょう。

3.不動産を購入する

不動産投資ができそうな不動産を見つけることができれば、今度は不動産の購入です。基本的には不動産業者に任せておけば問題ありません。

指値を入れる

購入したい不動産の値段に納得できない場合は、買主と売主で価格を交渉することは可能です。

買主としてはできるだけ安く不動産を購入したいと考え、売主としてはできるだけ高く不動産を売却したいと考えます。そのため妥協点を見つけることが大切です。

値段を指定することを指値といいますが、あまりに安い値段で指値を入れると売主が交渉に応じてくれなくなる可能性があります。

また不動産業者も売主の機嫌を損ねる買主であると判断して、買主には交渉したと伝えつつ交渉をしてくれない可能性すらあります。

そのため現実的かつ無理のない範囲で指値をすることが大切です。

交渉に慣れていないなら、信頼できる不動産業者の場合に限り不動産業者にアドバイスを受けるのもひとつの方法です。

指値が通り、買主と売主が合意すれば契約へと進んでいきます。

手付金を支払う

不動産の購入を決めれば、一般的には手付金を支払います。

手付金を支払うことで、不動産購入を確約します。

もし手付金支払い後、買主が不動産購入を拒否すれば支払った手付金を放棄しなくてはならず、売主が不動産売却を拒否すれば支払った手付金の倍額を買主に返さなくてはいけません。

そのため手付金を払った状態なら不動産購入を見送ることは可能ですが、手付金を失うことになるため注意が必要です。

支払いと不動産の受け渡し

手付金の支払いが終われば、次に支払いと不動産の受け渡しを行います。

買主は不動産の価格に応じた支払いを行い、売主は不動産を受け渡します。多くの場合はカギの受け渡しとなります。

このタイミングで不動産登記なども行われます。

不動産業者への不動産購入のための手数料の支払いや司法書士への不動産登記のための手数料も同じタイミングで行われます。

支払いと不動産の受け渡しが完了すれば、不動産の取得は完了です。

時間差で税金の支払い

不動産を購入すると不動産取得税や固定資産税を支払うことになりますが、不動産取得税や固定資産税の支払いは不動産購入後になります。

それぞれの税金を管轄する行政から書類が届き、それに従い税金を納めることになります。

4.不動産を修繕して賃貸できる状態にする

購入した不動産がキレイならそのまま貸し出すこともできますが、汚ければリフォームやクリーニングが必要になります。

クリーニングをする

物件の掃除は、購入した物件の状態次第で難易度が変化します。

比較的キレイな物件なら自分で掃除するだけでも十分に貸し出せる状態に仕上げることができます。

物件が古くて汚い場合には、清掃業者に頼んでクリーニングしてもらう必要に迫られます。

リフォームする

クリーニングではどうすることもできないほど汚れていたり、物件の価値を高めたい場合にはリフォームが有効です。

不動産投資を続けていれば、物件を購入する前にどれくらいリフォームする必要があるかやリフォーム費用を推定することができますが、不動産投資初心者の場合、思わぬところで問題を発見してリフォームする羽目になることも少なくありません。

また不動産投資を続けていると懇意のリフォーム業者に安くリフォームしてもらえることもありますが、リフォーム業者と付き合いがない不動産投資初心者はリフォームで大きな費用が必要になる場合もあります。

ただしDIYでリフォームをすることで、費用を抑えつつ物件の価値を高めることもできます。

5.営業して不動産を貸し出して収益を得る

クリーニングやリフォームで物件を貸すことができる状態に仕上げれば、あとは営業して不動産を貸し出すだけです。不動産投資では営業力も必要になります。

不動産業者を通じて募集する

基本的には不動産業者に任せておけば問題ありません。

不動産業者に賃貸に出したい不動産の情報を提出し、あとは埋まるのを待つだけです。

物件は不動産業者が案内してくれるため、大家としては賃借人の面接をして問題なく貸せる相手だと判断できれば契約するだけです。

不動産業者には成功報酬を支払い、賃借人からは月々の家賃収入を回収していきます。

自分で営業活動する

時間に余裕があったりできるだけ早く貸し出したい場合には、不動産業者だけに頼らず自分でも営業をしましょう。

SNSを駆使して賃借人を募集したり、知り合いに不動産を探している人がいないか確認してみましょう。

自分で営業して賃貸人を見つけることができれば、不動産業者に支払うべき成功報酬を節約することができます。

一方で契約などは自分で行わなくていけないため、不動産の賃貸借に関する法律的な知識が求められます。

不動産投資で月収30万円を得るには3600万円が必要

不労所得だけで生活することを想定して月収30万円をラインと過程すれば、年間360万円の家賃収入が必要になります。

不動産投資では利回り10%を実現することも可能であるため、3600万円を投資することができれば不労所得で生活できるようになります。

ただし1件の家賃収入が月5万円、年間60万円の場合、600万円の物件が6件は必要となりお金だけでなく膨大な時間と手間が必要になります。

加えて空室リスク、不動産の劣化、風水害による損失などにも対処しなくてはいけません。

一方で10%以上の高利回りの物件を確保できれば、劇的にハードルが下がります。また好条件の物件なら売却益にも期待できます。

不動産投資は手間がかかるため不労所得するのが難しいですが、爆発力を秘めたサラリーマンには最有力候補になる投資方法となります。

まとめ

不動産投資自体は非常に簡単で、想像以上に労力はかかりません。ただし手間を省けば省くほど利回りが低下してしまうのが不動産投資です。

自分が動いて費用を節約することができれば、時間や手間はかかるものの利回りを高めて大きな収益を上げることは可能です。

また不動産投資は好き嫌いが大きく分かれるものであり、不動産好きなら楽しみながら稼ぐこともできますが、不動産嫌いなら地獄のような苦しみを味わうことになります。

適正もあるため不動産投資で不労所得を得る方法は人によって向き不向きが分かれるところですが、一度はチャレンジしてみる価値は十分にあります。

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