投資用マンションで儲かる?増えない貯金で毎月8万円の不労所得を生み出す方法とは?

   

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初心者の投資家からベテランの投資家までさまざまな不動産投資プランに対応することができる投資用マンション。区分マンションなら少額で投資を開始することができ、一棟マンションなら大型の投資案件として扱うことができます。

しかし投資用マンションによる不動産投資には見落としがちなポイントも多く、投資用マンションに関する不動産投資の知識がなければ大失敗してしまうこともあります。

そこで今回は、投資用マンションとはどのような不動産投資なのかや投資用マンションで儲かるためのポイントを解説していきます。投資用マンションに対する理解が深まれば、これまで以上に優良物件を探しやすくなります。




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投資用マンションとは?

具体的に投資用マンションとはどのようなものなのでしょうか。まずは投資用マンションについて理解しておきましょう。

収益を目的としたマンション

マンションを購入する場合、そのほとんどが購入者が入居して自宅やオフィスとして利用するというものです。

ところが投資用マンションでは、収益を得ることを目的としてマンションを購入します。

投資用マンションでは、ほとんどの場合が賃貸物件として家賃を収益源とすることがほとんどです。

一般的には住みたいマンションを購入することになりますが、投資用マンションの場合には需要など収益に関するポイントを重視することになります。

建物の値段がほとんど

投資を目的として一戸建てやアパートを購入する場合には、不動産の購入金額を中には建物だけでなく土地の値段も大きく含まれます。ところがマンションの場合、不動産の購入金額に占める土地の割合が小さくなります。

マンションは土地面積当たりの延べ床面積が非常に大きくなっており、その代わりに建物価格が高くなっています。

このマンションならではの特性によって、不動産の購入金額に含まれる建物の割合が大きくなります。

建物は経年劣化するため、基本的には時間が経過すると価値が低下します。一方の土地は、経済状況などによって変動はするものの建物のように大きく変動することはなく、価値が完全に消失してしまうようなこともありません。

例えば、土地の値段が50%、建物の値段が50%の一戸建ての場合、建物が古くなって価値を失っても土地自体の価値が失われることがないため50%の価値は残ります。

ところが土地の値段が10%、建物の値段が90%のマンションの場合、建物が古くなって価値を失ってしまうとほとんどの価値が失われ10%の価値しか残りません。

投資用マンションでは、投入される資金の多くが土地ではなく建物に集中しており、収益力を高められる反面、時間が経過すると価値が大きく減少していくという特性を理解しておきましょう。

収益性が非常に高い

小さな土地にたくさんの部屋を作れるマンションは、土地を非常に有効活用している建物ともいえます。つまり収益力を劇的に高めることができます。

マンションの魅力は土地に対する投資額を抑えることによって少ない投資で高い収益力を生み出せる点にあり、時間の経過で価値が著しく低下するデメリットがある一方で、それを上回る収益性の高さというメリットがあります。

一戸建てを収益物件にするよりも利回りを高めることができるのがマンション投資の強みでもあります。

投資用マンションの種類

投資用マンションは、大きく分けて2つの種類があります。それぞれ区分マンションと一棟マンションになります。

区分マンション

マンションの一室を投資として購入するというもので、購入できる物件は多岐にわたります。

マンション一室が投資の対象となるため、不動産投資でありながら非常に低い金額で開始できるのが特徴です。

単身者向けのワンルームを購入するワンルームマンション投資なら、数百万円から始めることが可能。貯金でも十分に購入できる金額で、月々数万円が家賃として入ってきます。

またファミリータイプのマンションを購入しておけば、家賃収入を向上させることも可能です。

ただしマンションの区分所有であるため、マンションの運用方法を自由度が低下します。

例えば、マンションの管理費や積立金を自分だけで自由に変更することができず、大規模修繕などを決定する権限はありません。さらに民泊などで不動産収益化しようと思っても、マンション内の規約で民泊が規制されれば収益化の選択肢を制限されることになります。

区分所有であるため、そのマンションに対する権限が制限されており、自由度が落ちてしまうのが区分所有マンションのデメリットです。

ただし、自分で決めることが少ないため、安定した運用を手軽に行えるという点はメリットとなります。

一棟マンション

マンションを丸ごと一棟購入して運用するというもので、上級者向けの不動産投資です。

マンションによって戸数や規模は大きく異なるため一概には言えませんが、小さなマンションであってもそれなりの金額がします。

そんなマンションを一棟購入することになるため、大きな資金が必要不可欠。自己資金でマンションを購入するにしても、融資を受けてマンションを購入するにしても、不動産投資を開始するためのハードルが非常に高くなります。

またマンションの管理、修繕、客付けなどさまざまな業務をこなさなくてはいけません。ただし管理会社などマンション管理専門の業者も存在するため、管理を任せることで手間を省くことができます。

一棟マンションへの不動産投資の魅力は、マンションを自由に管理できることにあります。自分でマンションの規則を作ることで安定したマンション運用が可能となり、入居者の質もコントロールすることができます。

さらに管理の手間を省きたければ管理会社に依頼し、収益力を高めて利回りを最大化したければ自分で管理を行うなど、コストとリスクを自分に合わせてコントロールすることができるのも大きなポイントです。

資金的なトラブルなどでマンションを手放せなくてはならなくなったときも、区分所有に比べて高い値段で売ることが可能。入居者がいれば、資産価値が高いため高く売ることができます。

投資用マンションを活用する稼ぎ方

投資用マンションで収益を上げる方法は賃貸だけではありません。投資用マンションを活用する稼ぎ方をご紹介します。

賃貸で稼ぐ

投資用マンションで最もポピュラーな稼ぎ方が賃貸で稼ぐ方法です。

インカムゲイン方式とも呼ばれる方法で、マンションの一室を賃貸に出すことで家賃を収入源にします。

投資した費用を回収するまでに時間がかかるものの、入居者が決まれば安定した収益を得ることができます。また入居者を限定することでトラブルを防ぎ、管理の手間を省くこともできます。

さらにマンションの価格が値上がりした時点で売却するという出口戦略もあり、汎用性の高い稼ぎ方となっています。

売却益で稼ぐ

マンションの値上がりを見越して購入し、値段が上がったところでマンションを売却して利益を得るという方法です。

一般的にはキャピタルゲイン方式とも呼ばれます。

人気となっているエリアでは、不動産の価値が高騰していきます。もちろんマンションの価値も上がります。

そんなエリアでは、安いときにマンションを購入しておき、値段が上がってから売却することで利益を得ることができます。

そのほか、リフォームをしてマンション自体の価値を向上させたり、客付けをしてマンションの入居者を増やして空室を減らすことで売却時の値段を上げるという方法もあります。

マンションを短期間のうちに売却すれば、投資資金を短期間で回収することができるため利回りを最大化することができます。

ただし不動産は、短期間で売却すると税金が高くなるため、構造的に収益を得にくくなっています。また不動産の購入と売却には手間と費用もかかるため、不動産投資の初心者には難しい方法です。

そのため、賃貸で稼ぐ方法と組み合わせて売却益で稼ぐのが一般的です。

ビジネスなど自分で活用して稼ぐ

店舗用物件を購入した場合には、自分でお店を開くことで稼ぐことができます。

マンションの家賃をビジネスによって得た収益で充当とすることによって、収益性を高めることができます。

店舗用の物件は利回りが高くなっていますが、自分でビジネスをすることで空室リスクを抑えながら確実に回収することができます。

またビジネス面でも相乗効果があり、高額な保証金などが不要になるためビジネスを開始しやすくなります。

ビジネス以外でもマンションの一室を居住用に利用すれば、家賃を浮かせながら空室リスクを抑えることができるため、総合的にプラスになります。

住む場所が限定されたりビジネスする店舗が限定されたりするというデメリットはあるものの、ほかのマンションの部屋を賃貸に出すことでリスクを分散し、安定した収益を確保できます。

マンション投資をするならまず区分マンション

マンション投資をする場合には、一棟マンションではなく区分マンションから始めるべきです。

少額投資で始められる

区分マンションへの投資の大きな魅力のひとつが、選べる物件の豊富さです。

単身者向けの物件からファミリー向けの物件まで幅広くあり、立地の需要に合わせた最適な物件を見つけやすくなります。

またワンルームマンションなど延べ床面積の小さい物件を選べば、値段を安く抑えることができるため、少額で不動産投資を始めることができます。

少額から始められるのは非常に大きなポイントで、貯金を自己資金としてマンションを購入すれば、融資を受けることができなくても不動産投資を始めることが可能。さらに融資を受けない自己資金のため金利がかからず、利回りを最大化させることができます。

これらの理由だけで、不動産投資を始める人の多くが、区分マンションのマンション投資を選びます。

収益性が高い

マンションは一戸建てに比べて容積率が高められている建物であるため、構造的に床面積あたりの値段を下げることができます。そのため比較的安い値段で広い部屋を建設することができ、収益性を高めることができます。

さらにエントランスや階段などの共有スペースがあることで、設備に必要となる資金を削減し、効率的にすることができます。

そのためマンションは、基本的に一戸建てに比べて値段が安くなっています。

この値段の安さが収益性の高さに直結しています。

入居者を見つけやすい

一戸建てよりも人気の高いマンション。値段が安く管理が容易なことから、現在地にマッチした建物といえます。

マンション暮らしが当たり前となっている現代では、マンションの入居者を見つけるのは比較的簡単です。

さらに需要に合わせた区分マンションを選ぶことで入居者が入りやすくなり、引っ越しすることが多い単身者を狙ってワンルームマンションを選んでおけば、空室リスクを最小限に抑えることができます。

空室期間を減らすことは高利回りに必要不可欠な要素。利回りの低下を防ぎながら安定した収入を確保することができます。

管理が簡単

不動産投資を行うと、どうしても管理の問題がつきまといます。アパートやマンションの一棟を購入して運営する場合には、管理は膨大なものとなります。

ところが区分マンションの場合には、入居者の募集をするために不動産仲介業者へ連絡を取ったり、定期的に入居者の様子を確認することは必要になるものの、ほかの不動産投資に比べて圧倒的に手間を省くことができます。不動産投資の中でも最も手間をかけずに収益を得ることができる不動産投資といえます。

また本来なら必要となる管理も、マンション側が行ってくれるため必要最小限の労力で家賃だけを得ることができます。

手軽さに加えて容易に運営できるのが区分マンションの不動産投資の醍醐味です。

いざというときに助かる

災害などによって今住んでいる家から追われてしまった場合、不動産を所有していなければ路頭に迷うことになります。しかし区分マンションがあれば、いざというときには区分マンションで暮らすことも可能です。

もちろん区分マンションを賃貸に出していれば賃借人を追い出して住むことはできませんが、空室なら転がり込むことも可能です。

また区分マンション自体が資産となっているため、金策として区分マンションを売却してしまうという方法もあります。賃借人がいるオーナーチェンジ物件なら、安定した収益を確保できるため、高く売却できる場合もあります。

区分マンションは扱いやすく処分も比較的容易な資産として機能するため、万が一の事態に陥った場合の保険としての役目も果たします。

大きく稼ぐなら一棟マンション

区分マンションはすばらしいものですが、一棟マンションにも大きな魅力があります。

収益力が高い

収益力が高いマンションですが、一棟丸ごと所有することでさらに収益力を高めることができます。

大型マンションなら規模の経済を駆使することが可能となり、区分マンションよりもさらに利回りを高めることが可能です。

高利回りなら、投資した資金を短期間に回収できるためリスクを抑えることができ、銀行から融資を受けるときにも有利に働きます。

収益力の高さが一棟マンションの強みとなります。

戸数が多いため安定した収益を確保できる

まとまった戸数を手に入れることができる一棟マンション。全ての部屋を埋めるのは難しいですが、逆に全ての部屋が空くようなこともほとんどありません。

不動産投資においては空室リスクは絶対に避けなければいけない問題ですが、一戸建てや区分マンションでは退去されてしまうと空室率が一気に高くなります。長期的に考えれば安定した収益を確保することはできますが、短期的に見ると全く収益が入らない期間も発生します。

ところが一棟マンションでは、戸数が多いため空室による損失をほかの部屋の収益で相殺することが可能。短期的に見ても安定した収益を確保し続けることができます。

安定した収益はキャッシュフローを生み出し、計画的に事業を行うために必要不可欠なものです。個数の多さと安定した収益は、部屋数が多い一棟マンションならではのものです。

全ての部屋の条件が整っているためリフォームが簡単

一戸建ての場合、いくつもの物件をリフォームで改修しようと考えると、物件ごとに条件が異なるため、リフォームの計画を立てることも実際に回収することも手間がかかってしまいます。

ところが一棟マンションでは、全ての部屋が同じ建材で建設されており、さらに間取りも似たものとなっています。部屋の条件がほとんど同じであるため、リフォームが非常にやりやすくリフォームに必要となる費用の見積もりも簡単になります。

不動産投資においては、リフォームによってどれだけ物件を魅力的なものにできるかがひとつのポイントになりますが、一棟マンションでは効率的にリフォームを行うことが可能になります。

思い通りの運営方針を実現できる

区分マンションの場合には、マンションの規則によって思い通りの運用ができない場合があります。例えば民泊禁止やペット不可などです。

しかしマンションのすべてを自由に管理できる一棟マンションなら、思い通りの規則を作ることができます。

マンションという資産を最大化することが可能となっており、他人の事情に振り回されることもありません。

規則を厳しくして治安を良くしたり、規則を緩くして入居者を増やしたり思いのままです。

誰にも邪魔されず理想とするマンションを実現することができます。

利回りと手間をコントロールできる

業者に管理を委託すれば利回りは低下し、逆に手間をかけて自分で管理すれば利回りは増加します。

一棟マンションは、自由度が高い反面、与えられる権限も大きくなり、決めなくてはならないことがたくさん出てきます。

手間がかかることで利回りが増加するため、自分で手間をかけて管理すれば高利回りは目指すことが可能になります。

一方でできるだけ手間をかけずに不労所得化したいなら、マンションの管理を管理会社に委託すれば利回りは低下するものの手間をかけずに自動的に収益を得ることができます。

利回りと手間をコントロールできるのは、一棟マンションならではのポイントとなります。

不動産投資会社に相談しよう

不動産投資はマンション投資だけではありません。またマンション投資の中にも区分マンションと一棟マンション、さらには新築と中古など見極めるべきポイントがたくさんあります。

そのため不動産投資の初心者は、知識がないまま不動産投資を行えば大失敗します。また不動産投資をしたくても何から始めればいいのか分からなくなってしまいます。

そこで頼れるのが、不動産投資に精通している不動産投資会社です。

幅広い不動産投資案件からあなたに合わせたものを選んでくれる

不動産投資は、誰もが同じ条件で開始するものではありません。資産はもちろん、自己資金や融資の有無、さらには住んでいる場所などによって最適な不動産投資計画は変わります。

しかし不動産業や建築業に携わっていなければ、不動産投資計画を立てるどころか、優良物件を見つけ出すことさえ困難になります。

そんなときに頼りになるのが不動産投資会社です。

幅広い案件を取り扱っている不動産投資会社なら、あなたに合わせた無理のない不動産投資案件を見つけ出してくれます。

いくつもの不動産投資を成功させてきたノウハウと人脈を持っているため、安全性の高い不動産投資を実現してくれます。

もちろん不動産投資会社が絡めば利回りは低下してしまいますが、その分、安全で安定性の高い不動産投資が可能になります。

分からないことにも丁寧に答えてくれるだけでなく、トラブルになりそうなポイントでは的確なアドバイスをくれます。

不動産投資をしたことがないなら、とにかく一度は不動産投資会社に相談してみましょう。

リスクもしっかり説明して無理のないシミュレーションを提示

不動産投資は、事前のシミュレーションが非常に重要になります。発生する事態を予測して精度の高いシミュレーションができれば、不動産投資は成功したも同然です。

ところが不動産投資に慣れていなければ、不測の事態を予測することが難しくなり見通しの甘い計画しか立てられなくなります。結果、予想外のトラブルで大きな損失を被ることになります。

数多くの不動産投資案件を見てきた不動産投資会社なら、初心者には予見できない不動産投資にまつわるトラブルを予測することが可能。さらにリスクの度合いも正確に把握しているため、無理のないシミュレーションを提示することができます。

自分だけで始めれば絶対に誰も教えてくれないような重要なアドバイスを与えてくれるのが不動産投資会社です。

相談は無料のため、とりあえず経験としてでも不動産投資会社に相談

不動産会社とは違い、第三者の視点から的確なアドバイスをくれる不動産投資会社。利用しない理由はありません。

不動産投資会社は、積極的に面接やセミナーを開催しているため、比較的簡単に相談をすることができます。

相談は無料であるため、足を運ぶだけで有益な情報を得ることができます。

信頼できる不動産投資会社を見つけることができれば、そのまま不動産投資の案件を紹介してもらうこともできます。

不動産投資会社を利用して不動産投資を始めるかどうかは別にして、少しでも不動産投資に興味があるならまずは経験としてでも不動産投資会社に相談してみましょう。

厳選したオススメの不動産投資会社は以下の通りです。

いえーるコンシェル



不動産投資をする際に最も大切になるのが、信頼性の高いパートナー選び。いえーるコンシェルは、信頼性の高い不動産投資会社を紹介してくれるサービスです。

不動産会社を第三者視点で評価しており、厳選した不動産投資会社を紹介してくれるため安心できます。

不動産に関する知識や自己資金額などを参考にして投資計画の相談に乗ってくれるため、無理なく安定的な不動産投資が可能です。

一括で4社に資料請求できるのもポイントで、忙しい人でも手間をかけずに不動産投資のプロを見つけることができます。

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複数の不動産投資会社に一度の入力で一括の資料請求ができます。

会社員の方は、不動産投資をしたくても忙しいため投資どころか勉強をする時間もありません。

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こちらはアパート経営を目指す人専用のものとなっており、アパート経営に興味がある人はとりあえず資料請求してみましょう。

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アパート経営などの大きな不動産に躊躇している人は、少額から始められるワンルームマンション投資にチャレンジしてみましょう。

ワンルームマンションなら、安い物を選べば数百万円で購入することができるため自己資金で不動産投資を始めることができます。自己資金なら銀行ローンに頼らないため借金も利子も不要。利回りを最大化させることができます。

もちろん不動産投資である以上、空室などのリスクはありますが、投資している資金が少額のため損失も少なく、1室なら自分で営業することでも短期間のうちに入居者を見つけることができます。

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アパート経営に躊躇している人や不動産投資が初めての人は最適な少額から始められる不動産投資です。

まとめ

非常に難易度が高いと思われている不動産投資ですが、ワンルームなどの区分マンションに投資するマンション投資なら比較的簡単に始めることができます。

利回り10%の優良物件を見つけることも容易で、貯金でも十分に購入することができます。

銀行にお金を預けていても金利が0.1%なんて当たり前。1000万円預けても1年間で1万円にしかなりません。しかし利回り10%の不動産投資なら、1000万円で購入したマンションが年間100万円、毎月8万3000円を自動的に稼いでくれます。500万円のマンションでも、年間50万円、毎月4万2000円ほど給料にプラスされます。

いざというときの保険にもなり、増えない給料を大幅に底上げしてくれる不動産投資。小さなリスクに怯えて大きなチャンスを見逃すのは非常にもったいないことです。不動産投資に怯えている人は、まずは不動産投資会社で話を聞いてみましょう。

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