不動産投資の平均利回りと相場は?高利回りの優良物件がすぐに見つかる探し方とは?

   

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不動産投資をするときに避けては通ることができないのが利回りです。利回りが高ければ高収益物件となり不動産投資の価値が高まります。一方で利回りが低ければ低収益物件となり、収益を拡大できないだけでなく維持管理に大きなコストとリスクを負うことになります。

そこで絶対に知らなくてはいけないのが、不動産投資の平均利回りと高利回りの優良物件の探し方です。

今回は、不動産投資の失敗を最小化し利益を最大化する不動産投資の平均利回りについて特別にお教えします。




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不動産投資では利回りにこだわらなくてはいけない理由

一般の人が家を買うときに、立地や価格、さらには築年数や間取りを確認するのは当たり前。多くの人は、物件の良し悪しを自分なりの尺度で判断します、

しかし不動産投資家は、まず第一に物件の利回りを確認します。不動産に関するあらゆる条件を無視して、利回りに強く執着します。

それでは一般の人と不動産投資家では、なぜ同じ不動産でも見ているポイントに違いが発生するのでしょうか。

不動産で稼ぐということの意味

普通に家を買って住む場合には、購入した家をどのように使うかを考えます。家族が多ければ相応の間取りが必要になり、仕事で電車通勤をしているなら駅の近くの立地を選びます。

しかし不動産投資では、購入した不動産を他人に貸したり売却するため、普通に家を買って住む場合に比べて不動産購入の条件が大きく違ってきます。

購入した不動産で稼ぐことを考えるなら、できるだけ多くの人に高い値段で貸せる物件が優れた物件ということになります。

そこには、自分で暮らすという観点はなく、多くの人に受け入れてもらえるという観点が入り込みます。

一般の人が家を買う感覚と不動産投資家が不動産に投資する感覚に大きな乖離が発生するのは、この不動産で稼ぐという一点の違いによるものです。

不動産投資では利回りが全て

不動産投資で利益を得るためには、投資した金額に対して大きなリターンが発生する不動産に投資する必要があります。立地の良い不動産を購入するのも、新しくてキレイな不動産を購入するのも、住む人が快適に暮らせる物件だからではなく高いお金を払ってでも住みたくなる物件だからです。

そこで重要になるのが利回りです。

利回りとは、投資に対して得られるリターンの割合のことです。

例えば、1000万円の不動産に投資して1年間に100万円の家賃収入を得ることができれば、年間利回りは10%となります。

年間家賃収入100万円 ÷ 投資した不動産価格1000万円 = 年間利回り10%

つまり、利回りが高ければ高いほど高収益となる優良物件になります。

不動産投資は投資であるため、収益を最大化させるのが最大の目標です。そして収益を最大化させるためには、利回りにとことんこだわらなくてはいけません。

利回り最大化のカギは不動産の購入価格

年間家賃収入などは相場があるため変更することが難しく、家賃を上げようとすると空室リスクが高まって総合的な年間家賃収入が下がる可能性もあります。

そこで利回りを高めるためにポイントになるのが不動産の購入価格です。

不動産の購入価格は、利回りに大きく影響します。家賃収入を変えるのは難しいため、不動産の購入価格がそのまま利回りに直結することがほとんどです。

家賃相場に対して安い不動産を手に入れることが重要になります。

利回りが低いと投資として成立しない

不動産投資に限らず投資において重要な利回り。不動産投資でも利回りが低ければ投資として成立させるのが難しくなります。

利回りが低ければ、投資した金額を回収することが難しくなり、リスクを負って赤字を出すことになってしまいます。

不動産投資は投資であるためプラスになることもあればマイナスになることもあります。ところが利回りが低いと、マイナスになることはあってもプラスになることがないという最悪の状況に陥る場合もあります。

不動産投資を堅実な投資にして利益を確定させるためにも、できるだけ高利回りの不動産に執着するようにしましょう。

低い利回りはリスクが拡大する

一般的に利回りが高い投資案件はリスクが大きく、逆に利回りが低い投資案件はリスクが小さくなります。

つまり、リスクを抑えてできるだけ安定した収益を得ようと考えるなら低利回りの投資案件に投資するのもひとつの考えだということになります。

ところが不動産投資ではそれほど単純に判断することができません。

不動産投資は、株式投資のように株式を売却して損益を確定させる損切を簡単に行うことができません。投資した不動産を長期間保有して利益を生み出していきます。

ところが不動産は年月が経過すると劣化し、さらに自然災害などのリスクにもさらされ続けます。

つまり不動産は長期間保有し続けることで、リスクが増大し続ける性質を持っています。

不動産を5年間保有することでさらされるリスクと不動産を10年間保有することでさらされるリスクは、期間が2倍だからといってリスクが2倍になるわけではありません。実際には設備の故障や物件の老朽化によって3倍、4倍とリスクが拡大しています。

一般的には、低い利回りの案件に投資すればリスクを抑えることができますが、不動産投資では低い利回りの案件に投資することでリスクが拡大する可能性もあります。

もちろんリスクの種類は膨大になるため単純に判断することはできませんが、低い利回りの不動産を取得するということだけでもリスクは拡大する可能性は否めません。

リスクのことを考えただけでも、不動産投資は低利回りよりも高利回りの不動産に投資してできるだけ短期間で大きな収益は目指すことが重要になります。

不動産投資の平均利回りと相場

不動産を収益化した際に、発生する収益と不動産の購入価格から算出される数字を利回りといいます。

利回りは、収益化した不動産が1年間に稼ぎ出す収益を不動産の購入価格で割ったもので、簡単にいうと1年間に不動産の購入費用の何%を回収できるかを示す数字です。

具体的には、1000万円の不動産を年間100万円で貸し出した場合には、利回りは10%となります。

賃料100万円 ÷ 不動産価格1000万円 = 利回り10%

利回りは、不動産の価値を考えるときに重要な指標となります。

利回りは、一般的には5%が平均的な数字となっています。

不動産の種類によって利回りの相場は決まっている

不動産にはいくつかの種類があり、収益化する際には平均的な利回りも変わります。

不動産の収益化を考えるときには、物件は3種類に大別することができます。それぞれ住居系、事務所系、テナント系となり、物件の種類によって期待できる利回りも変化します。

1.住居系 :5%
2.事務所系:6%
3.テナント系:7%

不動産の種類によって利回りの相場が変化するため、売却したい不動産の種類と平均的な利回りを確認しておきましょう。

利回りから妥当な不動産価格の相場を算出する

売却したい不動産と条件が似ている販売されている不動産を見つけることは難しいですが、賃貸に出されている不動産なら比較的容易に見つけ出すことができます。

そこで、売却したい不動産と条件が似ている賃貸に出されている不動産の賃借料を確認し、その賃借料から賃貸に出されている不動産の想定される売却額を導き出すことで、売却したい不動産の売却額の相場を算出することができます。

例えば、売却したい住居系の不動産と条件が似ている賃貸に出されている住居系の不動産の賃借料が1カ月あたり10万円だった場合、売却したい不動産の想定される売却額は2400万円となります。数式は次のようになります。

月額賃借料10万円 × 12カ月 = 年間120万円

年間120万円 = 利回り5%

120万円 ÷ 利回り5% = 想定売却額2400万円

この方法を用いれば、売却したい不動産と条件が似ている販売されている不動産を見つけることができなくても、賃借料からおおよその売却したい不動産の相場を導き出すことができます。

ただし、この方法はかなり間接的に売却したい不動産の相場を導き出しているため、誤差が発生しやすくなります。

またモデルに利用する賃貸に出されている不動産の賃借料が妥当でなければいけないため、まずは賃貸に出されている不動産の賃借料が妥当であるかを判断しなくてはいけません。

表面利回り、想定利回り、実質利回り

利回りは大別すると3種類あり、それぞれ表面利回り、想定利回り、実質利回りとなっています。

表面利回りは、年間収入を不動産の購入価格で割った数字となっています。

想定利回りは、想定される年間収入を不動産の購入価格で割った数字となります。

実質利回りは、年間収入から年間支出を差し引き、さらに諸費用含めた購入価格で割った数字となります。

表面利回りや想定利回りは、不動産投資を行う際の指標となる数字には違いありませんが、実際に発生する収益は実質利回りとなります。

もっと簡単に言うと、表面利回りと想定利回りは理想であり実質利回りは現実です。

そのため、表面利回りだけで判断したときには高利回りだった物件も、実際に不動産投資して実質利回りとなったおきには低利回りの物件となってしまうことも少なくありません。

特に不動産投資の経験がない初心者は、必要な費用や空室リスクなどを正確にシミュレーションすることができず、想定利回りと実質利回りに大きな乖離が発生することも少なくありません。

地域によって平均利回りや相場は変わる

不動産投資を始めようと思うときに気になるのが不動産投資における平均利回りや相場です。一般的には5%が不動産投資における平均利回りや相場とされています。

ただし不動産投資で大きく稼ごうと考えるなら、10%以上の高利回りとなる優良物件を選ぶ必要があります。

そのため、不動産投資における利回りについては利回り10%が一つの目安となっています。

ところがこれらの利回りの相場についても、確かなものではありません。その理由は、地域性にあります。

不動産投資は空室リスクの高い物件ほど利回りが高くなる傾向にあります。そのため、人口が多く駅が近い優れた立地の多い大都市部と人口が少なく駅から離れている立地の多い地方都市では、利回りの平均も変わります。

表面利回りでは、都市部における不動産投資では高利回りを実現することが難しく、逆に地方における不動産投資では高利回りを実現しやすくなります。

ところが利回りを上げにくい都市部ですが、空室リスクを抑えることができるため実質利回りと表面利回りの乖離が小さくなります。一方で地方では、空室になる可能性が高いため実質利回りと表面利回りの乖離が大きくなります。

そのため、平均利回りや利回りの相場といっても、地域性に加えて表面利回りなのか実質利回りなのかでも大きく変化します。

一概に平均利回りや利回りの相場を判断することはできません。

実質利回り10%を目指そう

利回りは、不動産投資において諸刃の剣であり、利回りが高いほど空室リスクを抱え、逆に利回りが低いほど安定収益を得ることができます。

そのため、どの程度の利回りが最適なのかは不動産投資家の力量によっても変わってきます。

しかし基準がなければ不動産投資をするのが難しいのも事実です。

そこで推奨する利回りが、実質利回りで10%という数字。通常の不動産の利回りの2倍程度であり、同時にある程度安定した収益を確保できる現実的な数字でもあります。

利回りが10%以下になると投資効果が弱く、逆に利回りが10%以上になると不動産投資に慣れていない人にはハイリスクの物件になってしまいます。

もちろん不動産投資に慣れてくれば10%以上の利回りを狙うのもいいですが、まずは実質利回り10%の物件を狙うくらいが収益的にも難易度的にも最適です。

高利回りの優良物件の探し方

不動産投資の初心者にとっては利回り10%の不動産投資が最適だと説明しましたが、はっきり言って利回り10%の物件は希少な優良物件です。また利回り10%の不動産に投資するにはある程度のリスクと覚悟が必要もあります。

そこで押さえておきたいのが高利回りの優良物件の探し方です。

優良物件になりやす物件の特徴をとらえて、賢く優良物件を探し出しましょう。

売主が遠くに住んでいる

売主が遠くに住んでいる場合、不動産業者とやり取りをしたり物件に関する手続きをする場合に、わざわざ物件までやってこなくてはいけません。

生活をしている売主にとって、遠方の物件まで何度も足を運ぶのは骨が折れます。そのため、できるだけ早く売り払ってしまいたいという心理が働きます。

その結果、何度も遠方から足を運ぶくらいなら、値段を下げてでも早く売ってしまおうと考え、物件が相場よりも安く売られる場合があります。

売主が売却を急いでいる

不動産を売却する場合には、売却益を当て込んでいることも少なくありません。つまりお金に困っている売主は、できるだけ高く売ることよりもできるだけ早く売ることを優先し値段を下げる傾向にあります。

急いで売却しようとしている物件は、すぐに購入することを伝えるだけでさらに値引きしてもらうことも可能です。

売主が売却を急いでいる物件も狙い目です。

売主が相続した物件で思い入れがない

最近では、相続した不動産を売却してお金にしようとする人も少なくありません。

相続などで手に入れた物件は、売主に思い入れがないことも多く、また相続した物件とは別に自分の家を確保しているため、不動産に執着していることもあまりありません。

そんな売主にとって思い入れのない物件は、気持ちが入らないため冷静に値付けされることが多く、勝手な思い入れで値段が上げられるようなこともありません。

また相続によって得た物件であるため、大きな売却益を得ようと考える人も多くありません。

売主が相続で取得した思い入れがない物件は、比較的安く入手しやすくなっています。

見た目に問題がある

建築の知識がない人は、パッとした印象や見た目だけで物件を判断します。構造的に全く問題がない物件でも、物件の汚れなどを理由に値段を下げて売ることがあります。

汚れに関しては、掃除をすれば解決する問題であり、かける手間のわりに値段が下げられていることがあります。

そのため少し手を加えて印象を変えれば、優良物件に生まれ変わらせることも簡単にできます。

もし構造がしっかりしていて掃除程度で問題を解決できる安い物件があれば、それは間違いなく優良物件です。

物件が時代に合っていない

建物のニーズは時代とともに変化します。売却されている物件の中には時代に合っていないデザインのものも多くあります。

しかし建物は少し手を加えるだけで印象を大きく変えることができます。ちょっとしたリフォームで時代に合ったデザインに変えることができるなら、優良物件に変貌する余地は十分にあります。

リフォームすることを前提としてあえて時代遅れの物件を購入し、手を加えて優良物件にするのもいいでしょう。

物件に問題がある

物件自体に瑕疵がある場合、値段が大幅に下げられます。

瑕疵とは欠点のことで、雨漏りやシロアリが代表例です。

瑕疵の中には、物理的瑕疵と心理的瑕疵があり、物理的瑕疵に関してはどうすることもできません。しかし心理的瑕疵なら、どうにかなるかもしれません。

物件の利用者によって良い印象を抱くことができない点を心理的瑕疵といい、事故物件などが代表例です。

心理的瑕疵は、建物自体に問題があるのではなく利用者の精神的な問題となるため、心理的瑕疵をクリアできればお買い得の物件になります。

ただし心理的瑕疵をクリアできなければ、大きなリスクにもなるため注意が必要です。

値付けを間違えている

不動産業者の中には、不動産の価値を正しく判断できない業者もいます。

そんな不動産業者に知識のない売主が不動産売却の依頼をすれば、おかしな売却額で販売されることになります。

不動産のプロである不動産業者でも失敗することはあり、理由もなく相場から大きく乖離した値段で売却されている物件も少数ながら存在します。

値付けを間違えて売却されている場合には、間違いなく優良物件です。

安全で安定した不動産投資は不動産投資会社に相談する

不動産投資を行う際には、さまざまな知識を動員する必要があります。さらに大きなリスクを負うことにもなります。

ところが不動産投資のプロである不動産投資会社に相談すれば、優良物件を優先的に紹介してくれます。想定する利回りを確保するために、不動産投資会社の力を借りるのも賢い選択です。

オススメの不動産投資会社は以下の通りです。

いえーるコンシェル



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もちろん不動産投資である以上、空室などのリスクはありますが、投資している資金が少額のため損失も少なく、1室なら自分で営業することでも短期間のうちに入居者を見つけることができます。

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アパート経営に躊躇している人や不動産投資が初めての人は最適な少額から始められる不動産投資です。

まとめ

不動産投資を行う際に絶対に確認しておかなくてはならない利回り。平均利回りや利回りの相場を知っておけば、お買い得な優良物件を見つけやすくなります。

ただし利回りの相場だけで判断してはいけません。投資したおお金をどれくらいで回収したいかや不動産投資に利用できる資金などを考慮して、収益をあげられるように投資することの方が重要です。

自己資金や借入資金などで調達お金から総合的に判断し、確実に安定して収益を上げられる不動産投資を目指しましょう。

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