不動産の競売物件とは?参加方法と流れから気になる価格も徹底解説!

   

オークションハンマー

不動産の購入を検討している人が、一度は考えるのが不動産の競売物件を購入するというものです。競売物件なら市場価格よりも安い値段で物件を購入できるため、お値打ちな物件を手に入れられる可能性が高まります。

一方で競売物件は難のある物件も多く、さらに参加方法や競売の流れなども素人には分からないものです。

そこで今回は、不動産の競売物件の基本から参加方法や流れまでご紹介します。最も気になる競売物件の価格についても説明します。




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競売物件とは?

そもそも競売物件とはどのような物件のことなのでしょうか。まずは競売物件の基本を理解しておきましょう。

借金の代わりに強制的に売られた物件

競売物件とは、物件の所有者が借金の返済に困ったとき、裁判所によって強制的に売却されることとなった物件のことです。

債務者(自営業者など)が債権者(金融機関など)に借金をする場合、所有している不動産を担保にしてお金を借りることがあります。

債権者である金融機関は債務者である自営業者が借金の返済に滞った場合に、担保にしている不動産を売却することで借金を帳消しにします。

ところが金融機関が勝手に他人である自営業者の不動産を売却することはできません。そこで金融機関は裁判所に申し立てることで強制的に自営業者の不動産を売却することができるようになります。

こうして売却された不動産のことを競売物件といいます。

不動産で説明するとなじみがありませんが、動産て説明すれば競売物件は質流れ品に近いものです。

とにかく値段が安い

競売物件を売却する理由は、早急に返済されなかった借金を穴埋めすることにあります。そのため競売物件は、借金の穴埋めができる価格でできるだけ早く売ることが前提となります。

また、競売にかけられると売主が存在しない物件となるので、本来の不動産取引で適用されるはずの法律で保護されていません。

その結果、価値が低く見積もられて本来よりもはるかに安い値段で投げ売りされるようなことが多く、市場価額に比べて安い値段で物件を購入することができます。

一般的には、競売物件は市場価格の3割ほど安くなっています。

法律で保護されていない

一般的に市場に流通している不動産は、売主が存在するため法律で保護されています。さらに不動産業者が介入している場合には、さらに厳しい法律が適用されるため、高品質の物件しか市場に出回りません。

具体的には、不動産購入時には不動産の状態の説明や引渡しが義務付けられており、購入した時点で不動産の状態はしっかりと理解できている状況が整い、さらに購入した物件に無許可で人が住み着いているようなこともありません。

しかし法律で保護されていない競売物件は、法律による保護を受けることができず、トラブルが発生するとすべて購入者が解決しなければいけません。

物件に不備があった場合の保証を受けることができる瑕疵担保責任もないため、大きなリスクを抱えている物件となります。

特殊な物件が多い

競売物件は、所有者の意図に反して売却されていることが多く、本来なら市場に出回らないような物件も見ることができます。

極端に狭い土地や形状がいびつな土地、特徴的な建物など、市場では見かけることのないユニークな物件を見つけることができます。

さらに公道に接面していない土地や建物、市街化調整区域内にある土地や建物、農地など、市場に出回らないことで本来なら購入が難しい不動産も手に入れることができます。

特殊な物件を狙っているなら、競売物件は非常に有益になります。

住宅ローンが利用できない

競売物件の支払いは、現金によって一括で行わなくてはいけません。そのため、競売物件の購入に必要な資金を調達できなければ購入することはできません。

高額な不動産を購入する場合には住宅ローンなど金融機関の力を借りることも多いですが、住宅ローンが使用できないため購入のハードルが上がります。

通常の借金で資金を調達する方法もありますが、住宅ローンに比べて金利が高く、やはりハードルは上がります。

十分なキャッシュを持っていなければ、競売物件を購入することは現実的ではありません。

参加方法と参加資格

競売に参加する方法と参加資格について説明します。競売にはどのようにすれば参加することができるのでしょうか。

競売に参加する資格

競売への参加は、不動産業者しか不可能などということはありません。つまり、競売には誰でも参加することができます。

基本的には、参加資格は存在せず、誰でも参加することができます。ただし例外はあります。

債務者の競売参加は不可能です。自分の所有していた物件を取り戻すために競売に参加するということはできません。

またここに競売物件の入札に参加しておきながら最終的に売却代金を支払わなかった人などは、保証金が没収されるだけでなく同じ物件の次回以降の競売参加することは制限されます。これらの人は競売への参加は限定的に制限されます。

しかし特殊な事情を除けば、基本的には誰でも参加することができます。不動産業者はもちろんのこと、不動産取引の素人であっても競売の参加は制限されません。

さらに外国人であっても住民票や外国人登録済証などの資格証明が行えるなら、競売に参加することはできます。

競売物件の情報を入手する方法

競売物件情報は、インターネット上でも広く公開されていますが、それらのすべてが正しい情報とは限りません。

裁判所で競売にかけられる物件の詳細情報は、裁判所に設けられた閲覧室で3点セットと呼ばれる資料から得るか、裁判所が設置しているBITと呼ばれる競売情報を提供するサイトからしか得ることができません。

最も確実な方法は、裁判所に足を運んで3点セットの資料の中から情報を得ることです。

ただし競売物件の情報を得るためにわざわざ裁判所に足を運ぶのは非常に面倒です。そんなときにはBITを利用しましょう。

BITを利用すれば、情報を絞り込んで検索することもできるため非常に便利で、スムーズに求める情報を集めることができます。

ただし人名などが明確に表示されないようになっているため、より正確な情報や権利関係の確認を行いたい場合には裁判所に足を運んで直接資料を手に入れるのが一番です。

現実的には裁判所が提供する資料で全ての物件の情報を手に入れるのは不可能です。

正確性にはかけるものの、インターネット上で公開されている情報も参考にするのが賢い競売物件の情報の入手方法です。

3点セットとは?

競売情報を確認するときに利用される3点セットとは、「物件詳細書」 「現況調査報告書」「評価書」の3つの書類のことです。

それぞれの種類によって記載されている内容は異なります。

物件詳細書

競売物件を特定するために必要な情報や売却条件などの物件に関する詳細な情報について書かれている資料。

物件のある場所、物件の大きさ、入札の基準となる売却基準価額などが分るため、物件の状態を理解するときに役立ちます。

現況調査報告書

現在の物件の状態を知ることができる資料。

人が住んでいる場合には、どのような人が住んでいるのかも分かります。

評価書

物件の売却額がどのようにして算出されたのかを知ることができる資料で、売却額の根拠を知ることができます。また物件周辺の環境や法的な規制についても記されています。

建物の築年数や状態は、売却額の根拠となっているため、物件の状態を確認するときにも利用できます。

競売の流れ

競売の流れを掴むことで、具体的に競売物件を購入するイメージを膨らませることができます。

競売の頻度

競売が行われる頻度は地域によって異なりますが、次に1回程度が一般的です。

ただし東京地裁など大都市の裁判所においては月に数回行われることもあります。

各裁判所の競売の年間スケジュールは、裁判所で提供されているスケジュール表で確認することができます。またBITでもスケジュールが公開されています。

競売の大まかな流れ

競売は、次のように進行していきます。大まかな流れを確認しましょう。

1.競売申し立て
2.不動産競売開始決定
3.差押登記嘱託
4.現況調査・評価
5.物件明細書の作成
6.売却基準価額の決定
7.売却実施処分
8.広告・三点セットの備置き
9.開札・特別売却
10.売却許可決定
11.代金納付(所有権移転)→12.配当
13.引き渡し命令
14.不動産明け渡し執行の申し立て

基本的にはこのような流れで物件が競売されます。

競売物件への入札方法

競売物件は、期間入札という方法で入札が行われます。

これは、裁判所が一定の入札期間を定め、その間に入札書を受け付ける方法です。入札期間は、通常1週間程度となっています。

受け付けられた入札書は、開札日に裁判所の担当者や入札者の立会いのもとで開けられて、最も高い価額をつけた人に落札されます。

その後、裁判所は売却許可決定を下し、登記の変更や引き渡しへと続いていきます。

競売物件を調べることができる時間

競売の大まかな流れを確認すると分かる通り、競売物件の広告が行われれば、次には開札が行われて売却が決定します。

一般的には競売物件の広告から開札までの期間が3週間程度ととなっているため、得られた情報から競売物件を入札するかどうか決めるために調べたり考えたりする時間は3週間程度しかありません。

ほかの入札者も条件は同じであるため、より有利に入札を進めるためにはこまめに競売物件の情報を集めておくことが大切になります。

競売には保証金が必要

競売には誰でも入札することができますが、手数料として保証金が必要となります。

保証金は入札する物件の売却基準価額の10分の2以上となっており、競売物件の価額が高ければ大金を用意しておかなければいけません。

例えば売却基準価額が1000万円の場合には、200万円の保証金が必要となります。

この保証金は、落札できなかった場合には全額返ってきますが、最も高い金額を付けて落札する権利を得たにもかかわらず、残金を支払わない場合などには没収されます。

保証金を募集する理由は、物件の価額を不当につり上げたり落札を妨害して手続きが長引かせるなど、正当な競売運営を阻害する行為を排除するためです。

競売物件の価格

競売で物件を落札すると比較的安く物件を購入することができますが、本当に競売物件の価格は正当なのでしょうか。

競売が加熱

今では誰でも簡単に競売物件に関する情報を手に入れられることができるようになったことで、競売が加熱しています。

さらに海鮮山鮮の不動産業者が競売物件を狙っているため、競売物件の価格が高騰しており、昔に比べて競売物件の価格は高騰しています。

もちろん市場に出回っている物件価格に比べて値段は安いですが、競売物件で購入価格を下げるというメリットは減少しています。

素人が手を出すにはリスクは高い

競売物件を購入するときに最も恐れなければいけないのが物件が抱えている問題です。

競売物件は問題を抱えた状態で販売されていることが多く、さらに問題は落札者が自力で解決しなければいけません。

競売物件の落札を本業としている不動産業者であっても、トラブルを抱えている物件を落札して大きな損失を出してしまうことがあります。

不動産業者の場合には、いくつもの物件を購入することでリスクを分散することもできますか、資金に余裕のない素人ではそうはいきません。

さらにちょっとした情報からトラブルを抱えている可能性を発見することができる不動産業者に対し、素人はトラブルの兆しを見つけることができず、落札物件の購入後に後悔することも少なくありません。

競売物件の落札が加熱する以前なら、リスクを負ってでも得られるリターンが大きかったため競売物件にチャレンジする価値がありましたが、現在では素人が手を出すことのメリットは大きく減少しています。

物件を購入するならサンヨーホームズに相談してみる

中古物件の購入を考えているなら、まずはプロであるサンヨーホームズに相談してみましょう。

物件探しから建物診断、さらには設備や内装までトータルでサポートしてくれるため、自分で物件を調達してリフォームするよりもはるかに手間とお金を節約できるかもしれません。

心配な耐震性や劣化状態も診断してくれるだけでなく、競売物件を購入するような大きなリスクを負う必要もありません。

相談するだけなら無料のため、競売物件に手を出そうかどうか悩んでいる人も、とりあえず相談してみましょう。

手持ちの物件を売却して資金を作る

資金が理由で競売物件に入札しようと考えているなら、手持ちの物件を売却して資金を作り、その資金で新たな物件を購入するという方法もあります。

そのためには、手持ちの物件の売却価格を知っておく必要があります。

そのときに便利なのが、不動産の査定サイトです。

ちょっとした情報を入力するだけで、不動産の価値を判定してくれます。また信頼性の高い不動産業者に査定を依頼することができるため、不動産に関する困り事相談することができます。

RE-Guide(リガイド)不動産一括査定

不動産サイトの老舗であるRE-Guide(リガイド)の不動産一括査定システムです。

大手を含む600社以上の不動産会社から、面倒な手続き不要の約1分間の簡単入力で、複数社へ一括で査定依頼ができます。

参加会社は独自審査を通過した会社のみで、10年以上の実績があるため信頼性の高いサービスです。

サンヨーホームズの査定サービス

物件の購入や売却、さらにはリノベーションまで手掛けるサンヨーホームズの査定サービス。

幅広い問題に対応できるポテンシャルを持っているメーカーであるため、無料査定に関しても意向を汲んだ対応をしてくれます。

物件の価格査定以上の相談にも対応してくれるため、とりあえず試しに無料査定を頼んでみましょう。

Smoola(スモーラ)不動産売却一括査定

全国のエリア別中古マンション・土地・一戸建ての現在の売出価格を過去数百万事例に基づき独自の計算ロジックで算出しており、透明性の高い不動産価格を知ることができます。

中古マンション、土地、一戸建ての購入や売却を検討しているなら、まずは相場を知るためにも査定を行ってみましょう。

エリアに特化した不動産会社を紹介してもらえるため、不動産業者選びに迷っている人もオススメです。

イエイ不動産売却査定

ネット上の不動産査定では非常に有名なサービスであるイエイ不動産売却査定です。

大手はもちろん中小企業の不動産業者までカバーしており、全国の不動産の売却査定額を無料で比較できます。

無料査定依頼は1分しかからず面倒なことが不要でスピーディーに査定できます。利用者数も300万人以上となっており、とりあえず査定しておいて損はありません。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

まとめ

競売物件を購入する理由はさまざまですが、現状では競売物件を購入するメリットが小さくなり、逆にデメリットが大きくなっています。

競売物件が注目されるようになったことで、競売物件の価格が上昇しており、うまく狙いの競売物件を適正な価格で入札しなければディスクだけを負って割高な物件を購入してしまうことにもなります。

海千山千のプロが目を光らせている競売物件に手を出すときには、事前に情報を集めて細心の注意を払うようにしましょう。

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