不動産の売却価格の相場を調べる方法は?相場を見誤れば取り返しのつかないことも!

   

家の模型とコイン

不動産の売却を悩んでいるときに、不動産を売却するかどうかの判断材料になるのが不動産の売却価格の相場です。相場が分かれば家を売却したときに手に入るお金を想定することが可能となり、具体的な売却イメージが湧くだけでなく、売却するか賃貸するかの判断材料にもなります。

一方で、不動産の売却価格は不動産業者であっても意見が分かれることが多く、相場を判断するのは不動産知識のない素人には不可能です。

そこで今回は、不動産の知識がなくても不動産の売却価格の相場を調べる方法をご紹介します。相場を見誤れば不動産取引で大失敗を冒す可能性もあります。




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不動産情報ポータルサイトで確認する

最も簡単で今すぐできる方法が、大手の不動産ポータルサイトで売却したい不動産に似ている物件の売却価格の相場を確認することです。

売却したい不動産に近い条件の不動産を探す

売却したい不動産に条件が似通っている不動産の売却額が分かれば、売却したい不動産の売却額の相場もある程度は想像することができます。

不動産情報ポータルサイトを利用して、不動産の売却額の相場を推し量るこの方法ですが、全ての条件が一致している不動産など存在しないため、条件が似通っている不動産を見つけ出す必要があります。

似通っている条件としてあげられる項目は次の通りです。

・最寄り駅
・最寄り駅までの距離
・土地の面積
・建物の面積
・築年数
・間取り

不動産価格を決定付ける条件は無数に存在しますが、条件を増やしすぎるとに通っている不動産を見つけ出すことは至難の技となります。

そのため上記のような条件を参考にしてみましょう。

同じ条件が見つからないときは総合的に考える

条件を少なくしても売却したい不動産と同じような不動産を見つけられるとは限りません。条件の一部が異なるような不動産しか見つけられないことの方が多く自然なことです。

そんな場合には、得られたた情報を総合的に考えて不動産の売却価格の相場を推定します。

例えばマンションの場合、建物の面積以外の条件が同じときには、建物の面積の差を考慮すれば大まかな不動産の売却価格を導き出すことができます。

売りたい物件Aの広さが100㎡だった場合、建物面積だけが2倍の200㎡でそれ以外の条件が全て同じ物件Bが2000万円で販売されていたとします。

これらの条件を考えると、1㎡あたりの売却額は10万円となり、物件Aの売却価格は1000万円と推定できます。

物件Bの売却額:2000万円 ÷ 200㎡ = 10万円/1㎡あたり

物件Aの相場の想定:100㎡ × 10万円 = 1000万円

ただし、不動産は面積が広くなると1㎡あたりの価格は下がる傾向にあるため、物件Aは1000万円以上の価値がある可能性が高くなります。

このような異なる条件を推定する方法を使えば、条件がいくつか異なる物件の情報を集めて差を補うことで、より精度の高い不動産の売却額の相場を推定することができます。

ただし正確に推定できるとは限らない

不動産情報ポータルサイトを利用して不動産の売却価格の相場を導き出す方法は、正確性に欠ける部分があります。

不動産情報ポータルサイトで提供されている不動産の売却額は、不動産の所有者が売却したいと考えている価格であり、実際に売却された価格ではありません。

つまり実際に不動産が売却される際の成約価格は、売り出されている価格を下回る可能性が高くなります。

そのため、実際に売却される場合には不動産情報ポータルサイトで提供されている不動産の売却額よりも安くなるかもしれません。

これらのことから、確定していない売却額から導き出された不動産の売却額の相場は、必ずしも正確とはいえません。

とはいえ、この方法を用いれば、広い範囲である程度の不動産の売却額の相場を掴むことができます。

同じように見えて条件が異なる場合もある

基本的な条件が全て同じで、もちろん築年数も同じ築50年の物件があった場合でも、物件によっては価格が大きく異なる場合があります。

その理由は、不動産は物件の状態によって価格が決定するためです。

例えば、全く同じ物件であっても住んでいた人の使い方によって物件の損耗は大きく異なります。

こまめに物件を手入れせず管理が行き届いていなければ物件の傷みは早くなり、逆に物件を丁寧に手入れしていれば築年数が長くても物件が傷んでいない場合があります。

またリフォーム物件やリノベーション物件は、物件の状態を大きく変更させてます。築年数が50年であっても、最近になってリノベーションが行われていれば新築物件と同じような価格で売却できる可能性はあります。

人間と同じように不動産にも個性があり、その個性は売却額に大きく関わってきます。不動産情報ポータルサイトで提供されている情報や数字だけでは不動産の価値を見誤ることがあることを肝に銘じておきましょう。

チラシも情報源に

インターネット上で公開されている情報よりも数が少なくなりますが、ポストに投函されるチラシや近所の不動産業者が出しているチラシなども有益な情報源となります。

ただしチラシに記載されている販売額も、売却希望価格であり実際に成約した販売価格ではないことに注意しておく必要があります。

不動産の想定収益から逆算する

売却したい不動産に条件が近い不動産を不動産情報ポータルサイトで見つけることができなくても、不動産を収益化したときに推定される収益から、その不動産の正当な価値を導き出すことが可能です。

不動産の利回りとは?

不動産を収益化した際に、発生する収益と不動産の購入価格から算出される数字を利回りといいます。

利回りは、収益化した不動産が1年間に稼ぎ出す収益を不動産の購入価格で割ったもので、簡単にいうと1年間に不動産の購入費用の何%を回収できるかを示す数字です。

具体的には、1000万円の不動産を年間100万円で貸し出した場合には、利回りは10%となります。

賃料100万円 ÷ 不動産価格1000万円 = 利回り10%

利回りは、不動産の価値を考えるときに重要な指標となります。

利回りは、一般的には5%が平均的な数字となっています。

不動産の種類によって利回りの相場は決まっている

不動産にはいくつかの種類があり、収益化する際には平均的な利回りも変わります。

不動産の収益化を考えるときには、物件は3種類に大別することができます。それぞれ住居系、事務所系、テナント系となり、物件の種類によって期待できる利回りも変化します。

1.住居系 :5%
2.事務所系:6%
3.テナント系:7%

不動産の種類によって利回りの相場が変化するため、売却したい不動産の種類と平均的な利回りを確認しておきましょう。

利回りから妥当な不動産価格の相場を算出する

売却したい不動産と条件が似ている販売されている不動産を見つけることは難しいですが、賃貸に出されている不動産なら比較的容易に見つけ出すことができます。

そこで、売却したい不動産と条件が似ている賃貸に出されている不動産の賃借料を確認し、その賃借料から賃貸に出されている不動産の想定される売却額を導き出すことで、売却したい不動産の売却額の相場を算出することができます。

例えば、売却したい住居系の不動産と条件が似ている賃貸に出されている住居系の不動産の賃借料が1カ月あたり10万円だった場合、売却したい不動産の想定される売却額は2400万円となります。数式は次のようになります。

月額賃借料10万円 × 12カ月 = 年間120万円

年間120万円 = 利回り5%

120万円 ÷ 利回り5% = 想定売却額2400万円

この方法を用いれば、売却したい不動産と条件が似ている販売されている不動産を見つけることができなくても、賃借料からおおよその売却したい不動産の相場を導き出すことができます。

ただし、この方法はかなり間接的に売却したい不動産の相場を導き出しているため、誤差が発生しやすくなります。

またモデルに利用する賃貸に出されている不動産の賃借料が妥当でなければいけないため、まずは賃貸に出されている不動産の賃借料が妥当であるかを判断しなくてはいけません。

実際の成約価格を確認する

不動産情報ポータルサイトを利用して売却したい不動産の価格の相場を導き出す方法は、おおよその相場は確認できても確かな相場を導き出すことはできません。

そこで利用できるのが、実際に売却された物件が成約している価格を確認することです。

成約価格の情報を公開しているサイト

レインズ マーケット インフォメーション

土地総合情報システム

実際に売買が行われた不動産の成約価格を掲載しているサイトとして有名なのがレインズ マーケット インフォメーションと土地総合情報システムです。

最寄り駅、駅からの距離、土地面積、建物面積など、細かな情報まで記載されているため、重要な情報源となります。

この情報は、成約価格が掲載されていることが大きなポイントで、不動産情報ポータルサイトに掲載されているような販売希望価格ではないため相場を確認する際には高い信憑性を持ちます。

掲載情報が少ない

精度の高い相場を導き出すことができる成約価格の情報を公開しているサイトですが、掲載情報が少ないため売却したい不動産と条件が似ている不動産を見つけ出すことは困難です。

そのため、実際の成約価格を参考にして不動産情報ポータルサイトの販売希望価格を修正しながら、計算式によってより正確に不動産の売却相場を見つけ出すことに利用しましょう。

プロに不動産の査定を依頼する

不動産売却額の相場がある程度分かっても、売却しようと考えている不動産の売却価格を正確に導き出すことはできません。

そんなときに最も正確に不動産の売却額を導き出す方法が、不動産査定のプロに依頼することです。

相場の値段で不動産が売れない理由

不動産は、人間と同じように全く同じものは存在しません。条件がどれだけ見ていても、細かな部分に違いがあります。

また不動産を利用してきた人のメンテナンス方法などによっても不動産の価値は大きく変わり、年数が経っているとその違いは顕著になります。

不動産業者の対応や不動産所有者の姿勢なども売却額に影響し、自己流で導き出した相場の値段通りに不動産が売れることはほとんどありません。

ある程度の相場は分かっても、実際の不動産の状況を確認しなければ正確な価値を導き出すことはできません。

そのため、実際に不動産を査定のプロが確認して、できるだけ正確な価値を導き出す必要があります。

不動産査定には机上査定と訪問査定がある

不動産の価値を調べるためには、不動産会社に査定してもらう必要がありますが、不動産の査定方法には机上査定と訪問査定の2種類があります。

・机上査定:立地、広さ、間取り、築年数などの情報からおおよその価格を査定する方法。簡易的な方法ですが、不動産査定のプロが行うため自己流とは比べものにならないほど正確で信頼性の高い売却額を導き出すことができます。

・訪問査定:実際に売却したい不動産に訪問して、査定をする方法。最も正確な売却額を導き出すことができます。

机上査定は、おおよその売却額しか導き出せない反面、不動産業者の訪問を受け付けなくてもよいというメリットがあります。気軽に行うことができ、不動産業者から無理な営業を受けることもありません。

訪問査定は、より正確な売却額を算出することができます。不動産には個性があり個別の問題を抱えているため、実際に目で見て、耳で聞き、手で触ることで、高い信頼性のある売却額を算出できます。

不動産の査定は無料

不動産の査定を行ってもらうことに抵抗感がある人も少なくありません。その最大の理由は、金銭面です。

軽い気持ちで不動産の売却額を調べているだけなのに、査定をしたことでお金を請求されてはたまったものではありません。

そんなお金の心配をしている人は安心してください。

基本的には不動産の査定は無料で行うことができます。そのため金銭的な負担の心配をする必要はありません。

また不動産業者のしつこい営業を避けたい場合には、訪問査定ではなく机上査定を依頼したり、信頼性の高い不動産業者を選りすぐっている不動産査定一括サイトを利用すれば問題ありません。

信頼できる不動産業者に査定を依頼できる不動産査定サイト

不動産の査定を依頼するときには、以前なら知り合いの不動産業者に頼ったり、自分で調べた不動産業者に1件1件連絡を入れて査定を依頼していましたが、現在では信頼性の高い大手不動産業者をはじめとした複数の不動産業者に一括で不動産の査定依頼が可能な不動産査定サイトが存在します。

不動産査定サイトを有効活用しましょう。

複数の不動産業者に査定を依頼する理由

不動産の査定を行うときには、基本的には複数の不動産査定業者に依頼するのが基本です。

不動産業者によっても査定額には差が発生します。査定額に差が発生する理由は、不動産業者が取り扱っている物件の得手不得手に加えて、不動産業者の営業力によって同じ売却額でも売却予定の不動産が売れる場合や売れるない場合が出てくるためです。

また悪徳な不動産業者の場合には、妥当な売却額よりも劇的に安い価格で査定して営業努力をせずに短期間で不動産を売ることで利益を上げようと考えたり、逆に妥当な売却額よりも劇的に高い価格で査定して売却できないと分かっていながら不動産の所有者を囲い込み、時間をかけて売却額を下げて売るというようなことがあります。

悪徳な不動産業者に引っかかってしまうと、本来の妥当な売却額よりもはるかに安い値段で不動産を手放すことになったり、不動産の売却までに長期間を費やし、その間に不動産の売却額が下がってしまうことになります。

そのため、複数の不動産業者に査定を依頼して、各不動産業者から提出された査定額を比べて、妥当な査定額を見つけ出すとともに信頼性の高い不動産業者を選ぶことが重要になります。

正確な不動産の査定額と信頼性の高い不動産業者を同時に見つけられるのが、複数の不動産業者に査定を依頼する理由となります。

とりあえず不動産査定サイトを試してみよう

一括で複数の不動産業者に査定を依頼することができ、さらに査定方法なども細かく決めることができる不動産査定サイト。1分程度のデータ入力ですぐに査定を開始できるだけでなく無料で利用することができるため、とりあえず不動産査定サイトを試してみましょう。

登録している不動産業者の質と量の豊富さ、信頼性の高さ、使いやすさなどを考慮して、不動産査定サイトに順位をつけたランキング記事もあるため、気になる人は確認してください。

不動産査定サイトのオススメ人気比較ランキング 一括無料の不動産査定で物件の価値を知ろう

オススメの不動産査定サイトは次の通りです。

RE-Guide(リガイド)不動産一括査定

不動産サイトの老舗であるRE-Guide(リガイド)の不動産一括査定システムです。

大手を含む600社以上の不動産会社から、面倒な手続き不要の約1分間の簡単入力で、複数社へ一括で査定依頼ができます。

参加会社は独自審査を通過した会社のみで、10年以上の実績があるため信頼性の高いサービスです。

サンヨーホームズの査定サービス

物件の購入や売却、さらにはリノベーションまで手掛けるサンヨーホームズの査定サービス。

幅広い問題に対応できるポテンシャルを持っているメーカーであるため、無料査定に関しても意向を汲んだ対応をしてくれます。

物件の価格査定以上の相談にも対応してくれるため、とりあえず試しに無料査定を頼んでみましょう。

Smoola(スモーラ)不動産売却一括査定

全国のエリア別中古マンション・土地・一戸建ての現在の売出価格を過去数百万事例に基づき独自の計算ロジックで算出しており、透明性の高い不動産価格を知ることができます。

中古マンション、土地、一戸建ての購入や売却を検討しているなら、まずは相場を知るためにも査定を行ってみましょう。

エリアに特化した不動産会社を紹介してもらえるため、不動産業者選びに迷っている人もオススメです。

イエイ不動産売却査定

ネット上の不動産査定では非常に有名なサービスであるイエイ不動産売却査定です。

大手はもちろん中小企業の不動産業者までカバーしており、全国の不動産の売却査定額を無料で比較できます。

無料査定依頼は1分しかからず面倒なことが不要でスピーディーに査定できます。利用者数も300万人以上となっており、とりあえず査定しておいて損はありません。

不動産売却一括査定「イエイ不動産売却査定」

相場を見誤れば売却に大失敗することも

不動産の売却を考えるときには、不動産の正しい相場を知っておくことが非常に重要です。相場を見誤れば、不動産を売却した後に大失敗したと後悔することになるかもしれません。

不動産を安く売りすぎてしまう

売却を想定している不動産の価格を、相場よりも安く設定してしまうと、本来なら売れるはずであった価格よりもはるかに安く売ってしまうことになります。

値段を安く設定すれば早く売れる反面、本来なら得られるはずだった売却益をみすみす逃すことになってしまいます。

不動産は価格が高いものであるため、数十万円程度なら誤差の範囲となりますが、数百万円から数千万円となると大きな損失となります。

そのため、相場を見誤らないようにも不動産の売却額の査定は慎重かつ正確に行わなくてはいけません。

不動産が長期間売れない

多くの人が所有する不動産に必要以上の思い入れを持ち、安く売りすぎることで損をしたくないという気持ちから本来よりも売却額を高めに設定することになります。

その結果、相場と乖離した売却額を設定したことで不動産が長期間にわたって売れなくなります。

不動産の購入希望者が現れても、売却額を柔軟に変更せず相手の値段交渉にも応じない姿勢を貫くと、不動産の購入希望者にも不動産業者から値段交渉の余地がないという情報が伝わり、余計に不動産が売れなくなってしまいます。

不動産が長期間売れない状態が続くと維持管理費などの損失も発生し続けます。

公正公平な相場を知っておくことは、不動産を適正な価格でできるだけ早く売るためにも必要不可欠です。

売れない間に不動産の価値が下がる

売却予定の不動産を使用しているなら、不動産が売却できない期間中に不動産の価値が下がることも仕方ありませんが、空き家など不動産を遊ばせている状態で長期間にわたって不動産が売却できなければ、売却できない期間が長くなることで損失が発生し続けます。

不動産の維持管理に費用が必要なのはもちろん、不動産自体の寿命も短くなっていきます。

さらに空き家などで不動産を利用していなければ、傷むのも早くなりすぐに荒れてしまいます。

不動産は、常に誰かが暮らして手を入れ続けることで状態を維持することができるため、売却期間が長くなると不動産の価値は下がっていきます。

相場を知って不動産を適正価格で売却することは、総合的に考えると最大利益につながります。

まとめ

不動産の相場を導き出すのは非常に難しい作業です。不動産自体が日用品などのように頻繁に取り引きされるものではないことに加えて、不動産の価格はさまざまな影響を受けて決定されるためです。

まったく同じ状態の不動産であっても、経済状況や周辺環境の変化によって価格が暴騰したり下落したりするため、素人判断で相場を分かったような気になるのは非常に危険です。

おおよその不動産の売却額は今回ご紹介した方法でも導き出すことができますが、不動産の売却額を導き出すのは骨が折れる作業でありながら正確性を担保することはできません。そのため、より正確に簡単にスピーディーに不動産の売却価格を知りたいなら、不動産査定サイトを積極的に利用しましょう。

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