持ち家の売却と賃貸はどちらがお得?売却と賃貸を決める基準を徹底解説!

      2018/05/28

家の前で握手するセールスマン

持ち家がある場合に何かの理由で引っ越しをしようと考えると、持ち家をそのままにしておくことはできなくなります。家は、人が住まなくなることですぐに痛みがヒドくなり劣化が進んでしまいます。

また、誰も住まない家をそのままにしておくことは非常にもったいないことで、そのままにしておくことで大きな損をしてしまいます。

そこで一般的には、すまない持ち家は売却してしまうか、賃貸として貸し出すのが一般的ですが、不動産に詳しくなければどちらの方がよい選択なのか分からなくなります。

そこで今回は、持ち家の売却と賃貸は、どちらの方がよいのかメリットとデメリットは挙げながら売却と賃貸を決める基準を徹底的に解説していきます。この記事を読めば、持ち家の処遇に困っている人も指針を手に入れることができます。




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持ち家を取り巻く環境は?

持ち家を売却するか賃貸するかで迷う前に、持ち家を取り巻く環境を理解しておくことが大切です。持ち家は、10年後、20年後には、どのようになっていくのでしょうか。

持ち家の価値は下がる

まず理解しておかなければならないのが、基本的には持ち家は時間が経過すると価値が下がるということです。

当たり前のことですが、家は古くなればなるほど価値が下がります。建物自体の寿命が短くなるだけでなく、設備が時代に合わなくなることで需要が低下し、持ち家の価値の低下に拍車をかけます。

例外的に、周辺環境が変化することで需要が増加し土地の値段が上がるなどすれば、持ち家の価値が上がることがあります。

ただし、価値が上がるのは一時的で例外的なこと。基本的には時間が経過することで価値は下がっていくため、そのことは頭に入れておきましょう。

人口が減少する

日本では人口が減少しており、住宅に対する需要が低下しています。

空き家が増えている現状を考えても、人口が減少することによって不動産の需要が低下するのは避けられません。

現在の持ち家を取り巻く状況を考えれば、人口が減少することによって持ち家の価値が低下するのは必然です。

都市部と郊外の違い

持ち家の価値は、需要と供給のバランスによって決定します。

つまり、入居希望者が多い立地なら価値は下がりにくく、逆に入居希望者が少ない立地なら価値は下がりやすくなります。

人口の変化などを確認すると、都市部と郊外では人口の変化に差があり、都市部は人口の低下が少ない方で、郊外では人口の低下が急速に進んでいます。

人口減少の変化を考えると、都市部よりも郊外の方がより急速に持ち家の価値が下がると考えられます。

経済状況の変化とバブル

経済状況は常に変化しており、経済状況によって持ち家の価値は変化します。

さらに不動産にはバブルがつきもので、投機目的で不動産の購入が行われれば、価値が高騰することもあります。

現状の不動産の価値が高いか低いかは判断が難しいところですが、2020年の東京オリンピックに応える急激な需要、2022年の生産緑地法の解放よる土地の供給過多を考えると、2022年以降は劇的に不動産価値が低下することが予測されます。

必ずしも予測通りに不動産の価値が変化するとは限りませんが、持ち家の価値が上がる要素よりも価値が下がる要素の方が多いのが現状です。

総合的に考えると現在がピーク

現在の持ち家を取り巻く状況を総合的に考えると、今後、不動産の価値が上がる要素を見つけることは難しく、現在の価値がピークとなっている可能性は十分にあります。

ただでさえ時間が経過すると価値が下がる持ち家ですが、さらに価値を下げる要因が多くあります。

もちろん物件の立地などさまざまな条件によって持ち家の価値は変わりますが、基本的には現在の持ち家の価値がピークであり、今後は価値が下がり続けると考えておく方がよさそうです。

持ち家を売却するメリットとデメリット

それでは次に持ち家を売却するメリットとデメリットを確認しておきましょう。

持ち家を売却するメリット

・まとまった現金が手に入る
・ローンを完済できる
・新居の購入資金を作り出せる
・持ち家を管理する手間から解放される
・現在の持ち家の価値がピークなら相対的に得をする

家を売却することで得られるメリットはたくさんあります。

まずもっとも大きいのが、まとまった現金を手に入れられることです。

持ち家を売却する場合には、資金不足に陥っていることもあり、まとまった金額の現金を手に入れるために持ち家を売却する人もたくさんいます。

また持ち家を売却することによって、売却で手に入れたお金によってローンを完済することもできます。

さらにまとまったお金があれば、売却した持ち家に変わる新居を購入することも可能です。

持ち家は、住んでいなくても管理が必要不可欠です。管理を怠れば持ち家の劣化は急速に進み、資産価値が低下してしまいます。

しかし持ち家を売却してしまえば管理する手間を省くことができます。遠隔地に持ち家がある場合には、大きなメリットとなります。

持ち家の管理には各種税金や損害保険料も含まれており、これらの支払いから免れることもできます。

もし持ち家の価値がm時間の経過とともに下がるなら、売却した際の価値が最も高く相対的に得をすることにもなります。

持ち家を売却するデメリット

・資産を失う
・新たな住居の確保が必要になる
・賃貸料収入を得られなくなる

持ち家を売却してしまうと、当然ながら不動産資産を失うことになります。不動産資産があれば、不動産を担保に入れてローンを組んだり、信用を得られやすかったりとメリットがあり、それらのメリットを失ってしまうことになります。

また持ち家を売却する際に、持ち家とは別に住居を確保できていれば問題ありませんが、住居が確保できていない場合には新たな住居を探して確保する必要が出てきます。

これも当然のことですが、持ち家を売却してしまえば賃貸に出して収入を得ることができなくなります。持ち家があれば得られる可能性もある継続的な賃貸料収入を、持ち家の売却によって諦めなくてはいけません。

持ち家を賃貸に出すメリットとデメリット

それでは持ち家を賃貸に出すメリットとデメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。

持ち家を賃貸に出すメリット

・持ち家を手放す必要がない
・継続的な家賃収入を得ることができる
・将来的に持ち家で暮らすことができる
・相続させることができる

持ち家を賃貸に出す場合には、持ち家を手放す必要がないため不動産資産を持ち続けることができます。

また持ち家を賃貸に出すことによって家賃収入を得ることができます。持ち家を売却したときのような大金を一度に手に入れることはできませんが、継続的に収入を得ることができるのは大きな魅力です。

賃貸契約を終了させれば、そのあとに持ち家に戻って暮らすこともできます。もちろん、子どもに持ち家を相続させたり売却したりすることもできます。

持ち家を賃貸に出すデメリット

・空室になると家賃収入が得られない
・入居者との間にトラブルが発生する可能性がある
・持ち家を自由に使えない
・持ち家の維持管理に費用がかかる
・持ち家を収益化させるために手間がかかる

不動産の賃貸は不労所得のように語られますが、実際には多くのリスクとトラブルに見舞われるため、放置しておけば自動的に家賃が収入となるようなものではありません。

まず持ち家を賃貸に出すと空室リスクから逃れることはできません。入居者がいなければ当然家賃収入も入らず、収益を得ることができません。収益が得られない間も建物の寿命は短くなります。

また入居者が入っても、問題を抱えているような入居者の場合にはトラブルに発展する可能性もあります。持ち家を大事に扱ってくれなかったり家賃の未払いが発生したりすると、トラブルの解決は大きな負担となります。

持ち家であっても賃貸に出している場合には、入居者が占有しているため自由に使うことはできません。例えば、持ち家に再び住みたくなっても入居者が出ていかない限りは自分の持ち家であっても済むことができません。入居者が10年、20年住み続ければ、家賃収入が入っても自分の持ち家なのに使えなくなってしまいます。

さらに建物は時間が経過すると劣化します。建物自体の補修や修復はもちろん、故障したり古くなった設備の修理、各税金などさまざまな費用が必要となります。

持ち家が現在住んでいる自宅の近くなら維持管理の手間も少なくなりますが、遠隔地に住んでいるなら維持管理の手間も膨大になります。

一般的には持ち家を収益化させるために不動産業者に仲介を依頼し、さらに管理会社に管理を頼むこともあります。不動産業者や管理会社とのやり取りが必要不可欠となり、その結果、多大な手間がかかることもあります。

持ち家を収益物件として運用するためには、ビジネスを行う必要があります。それらの手間と時間と資金は必要不可欠になります。

空き家のまま置いておくという選択肢もある

持ち家を売却するか賃貸するかについて説明してきましたが、空き家のまま置いておくという方法も存在します。

ただし空き家のまま放置しておくと、建物は人が使わなくなることで急激に劣化します。

その結果、資産価値も低下し、売却してお金にするにしても賃貸に出して収益化するにしても、損をする可能性が少なくありません。

不動産価値が下がり続ける現状を考えると、空き家のまま置いておいて結論を後回しにするよりも、できるだけ早急に持ち家を売却するか賃貸に出すかを決めた方が得策です。

とりあえず不動産査定で持ち家の価値を見極める

持ち家を売却するにしても賃貸するにしても、持ち家の価値が分からなければ判断することができません。まずは不動産査定を行って、持ち家の価値を知っておくことが非常に重要です。

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持ち家を売却するか賃貸するかの基準

持ち家を売却するか賃貸するかの判断は、自分の中で基準を作っておくことでスムーズに行うことができます。持ち家の売却と賃貸の基準となりやすいものは次の通りです。

持ち家の価格

持ち家を売却するにしても賃貸に出すにしても、持ち家自体の価値が分かっていなければ判断することができません。

持ち家の価格が高いなら、売却してまとまったお金を手に入れるのが賢い選択となることもあります。

一方で持ち家の価格が低ければ、二束三文で持ち家を売却してしまうよりも保有しておいた方が使い勝手が良い場合もあります。

持ち家を売却するか賃貸するかを決断する前に、持ち家の価格を知っておきましょう。そして持ち家の価格に応じて、より利益が大きくなるような判断を行うようにしましょう。

持ち家の将来性

基本的には将来的には不動産の価格が下落することが予想されます。ただし不動産価格の変化は、その不動産の状況や立地などにも大きく左右されます。

そのため、持ち家に将来性があるなら無理に売却する必要がないかもしれません。時間が経っても持ち家の価値が下がりにくいなら、賃貸に出して十分に収益を出してから売却する方が得策の場合もあります。

逆に持ち家に将来性を見いだせないなら、価値が高い今のうちに売却しておくことで最大利益を得ることができます。

不動産のプロでも不動産の将来性については賛否両論あるため、不動産の初心者には判断が非常に難しいところですが、持ち家の処遇を決めるときにはどれだけ稚拙なものであっても将来性の観点を持っておくことは大切です。

自己資産の状態

もし手持ちの現金が多く自己資産が莫大にあるなら、無理に持ち家を売却して現金を手に入れる意味はないかもしれません。

逆に自己資産が少なく一時的に大金が必要な場合には、持ち家を売却する意味と価値は大きくなります。

現状でお金に困っているかどうかも、持ち家を売却するか賃貸に出すかの判断に大きく影響します。

持ち家を賃貸に出した方が総合的に収益を得られることが分かっていても、自己資金に窮している状態なら持ち家を売却してしまった方が利益につながる可能性もあります。

自己資産の状態を把握したうえで、不動産を売却するか賃貸に出すかを判断しましょう。

持ち家の使い方

持ち家をどのように使うかによっても、売却と賃貸のどちらが正しい選択なのかは変わります。

将来的に相続させたい場合には、売却してはいけません。

一方で持ち家という資産が相続のトラブルの要因となるなら、売却してしまった方がいいかもしれません。

持ち家の使い方は、非常に個人的な事情が絡んでくるため持ち家の所有者しか判断できない部分です。持ち家をどのように使いたいのかを考えて判断してみましょう。

持ち家への愛着

長く暮らした土地や家を離れるのは大きな負担です。「住めば都」というように、どんな家であっても住み続けていれば愛着がわくのは当然です。

そのため持ち家をどうしても手放したくないほど愛着がわいていれば、損得勘定を抜きにして持ち家を手放さないというのも賢明な判断です。

一方で、どんな家でも長く暮らせば愛着がわくもので、新居に移ってしまえば意外と昔住んでいた持ち家への愛着は一時的で幻想的なものであることにも気付くものです。

そのため持ち家に愛着がわいていて手放したくないという感情を理性で抑え込むことができるなら、愛着があるからこそ損得勘定で割り切って売却してしまうというのも賢い選択です。

どうしても不動産業者など、持ち家の当事者ではない人間は理解してくれないところですが、人間である以上、持ち家への愛着を売却と賃貸の判断材料にするのは当たり前のことです。

現在の住居と持ち家との距離

転勤などで持ち家から離れた場所に新居を構えた場合、現在の住居と持ち家との間に物理的な距離が発生します。

現在の住居の近くに持ち家があれば管理や対応も簡単ですが、住居と持ち家が遠く離れていると管理は対応に莫大な手間がかかり疎かになります。

その結果、持ち家の維持管理は非常に難しくなります。

そのため、現在の住居と持ち家との距離が離れているなら、賃貸に出したり空き家として置いておくよりも売却する方が大きなメリットを受けられる可能性が高まります。

現在の住居と持ち家との距離を判断材料に加えてみましょう。

まとめ

持ち家の売却と賃貸では、立地や経済状況などの条件によってどちらが得になるかは変わります。ただし持ち家を取り巻く現在の状況を考えると、売却する方が賃貸に出すよりも大きなメリットを得られる可能性は高くなります。

持ち家の売却と賃貸で迷っている場合には、まずは持ち家の価値を見極めることも非常に重要です。持ち家の値段によって、売却か賃貸かを決定することもあるため、とりあえず不動産査定を行っておきましょう。

不動産の価値を見極めて早急な決断をしなければ、知らない間に大きな損をしているかもしれません。まずは不動産の価値を確かめてから持ち家の処遇を検討してみましょう。

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