不動産投資用の物件の選び方は?利回りだけで絶対に選んではいけない理由は?

      2018/06/12

積まれたコインと家

不動産を購入してただ住むのではなく収益化しようと考えている人が多くなっており、不動産投資用の物件を購入しようと考えると物件の収益化のための情報を集めるのが非常に重要になります。

物件を収益化させるときに、最初に確認するのが利回りです。ところが利回りを重視して不動産投資用の物件を購入したせいで、不動産投資に大失敗する人も少なくありません。

今回は、不動産投資用の物件の選び方をご紹介します。投資用の不動産を選ぶ前に、まずは不動産投資用の物件の選び方をしっかりとチェックしておきましょう。




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不動産投資の基本的な考え方

不動産投資用の物件を探す前に、不動産投資というものの基本的な考え方を理解しておくことが必要不可欠です。

不動産を賃貸して収益化する

不動産投資は、簡単に言ってしまえば購入した物件の大家となって物件を賃貸することで収益を得ます。

つまり物件を購入するだけでなく、その物件を賃貸に出すことが必要不可欠となります。

当たり前のことですが、人に物件を貸すことで月々の安定した収入を確保することができます。

利回りとは?

不動産投資用の物件を探すときに重視されるのが利回りです。

利回りとは、収益の指標となるもので、表面利回りと実質利回りがあります。

表面利回りと実質利回りは、次のような計算式で導き出すことができます。

表面利回り

満室時の年間賃料 ÷ 不動産の購入価格 = 不動産の表面利回り

実質利回り

(満室時の年間賃料 - 運用に必要な諸経費) ÷ (不動産の購入価格 - 購入時の諸経費) = 不動産の実質利回り

基本的には、利回りが高ければ高いほど良いとされており、利回りの相場は5%前後とされています。

利回りが高いだけでは意味がない

基本的に、利回りに優れている物件ほど高収益を見込むことができますが、一方で利回りだけが高くても意味はありません。

収益物件は、賃貸契約が成立して初めて収入を得ることができます。

利回りに優れている物件の中には、集客力が低く物件を借りてくれる人を見つけるのが困難な場合も多くあります。

そのため利回りだけにこだわった不動産投資用の物件を選んでしまうと、空室ばかりでいつまでたっても収益化できない可能性もあります。

全ての条件を満たす物件を見つけることは不可能

不動産投資を成功させるためには、築年数が新しく低価格で立地の良い物件を選べば間違いありません。しかしそんな物件は、どこを探しても見つかりません。

優れている投資物件の条件を兼ね備えている物件なら、誰もがすぐに欲しがります。その結果、価格が上昇して決して魅力的ではない物件になります。

最高の条件を兼ね備えている物件を見つけることが一番ですが、現実的には不可能。そのため不動産投資用の物件を探すときには、条件に優先度をつけておきましょう。

最優先するべきは物件の立地と価格

多くの人が築年数や利回りなどを重視して不動産投資用の物件を探していますが、最も重視すべきものは物件の立地と価格です。

その理由は、立地も価格も購入時に決定され、変更することができないためです。

築年数が経っている古い物件ならリフォームすることで蘇らせることが可能です。また物件をリフォームすれば、一部屋あたりの収益力を高めて高利回りにすることもできます。

一方で不動産は動かすことができないため不動産と呼ばれているように、どう頑張っても立地だけは変えることができません。立地が悪ければ、どれほどすばらしい物件でも空室が続く可能性が非常に高くなります。

また購入時に決定される価格も、購入後に変更することは不可能です。物件の価格が高ければ、利回りの低下に直結してしまい、さらに不動産投資に失敗したときの損失を拡大することになります。

物件を購入するときには、必ず立地と価格を重視するようにしましょう。

不動産の立地を確認

不動産投資を行う際に真っ先に考えなければいけないのが立地です。空室リスクを抑えるためにも、どんな物件も立地が非常に重要となってきます。

駅までの距離

物件の価値を決定づける要素のひとつが駅までの距離です。

駅までの距離は徒歩○○分と表記されるのが一般的で、物件から駅までの距離が近ければ近いほど物件の価値は上がります。

また利便性の高い駅ほど価値が高く、ターミナル駅に出やすいか否かも重要な要素となります。

駅までの距離は1分=80mで換算されており、例えば徒歩5分の物件なら駅までの距離は約400mとなります。

駅までの距離が重視される理由は、利便性だけでなく競合する物件の数が影響しています。

例えば、駅まで徒歩1分の物件の場合、駅から半径80mの円周内の物件が競合となります。

一方で、駅まで徒歩2分の物件の場合、駅から半径160mの円周内の物件が競合となります。

計算式にすると、面積は次の通りとなります。

駅から徒歩1分の場合:80m × 80m × 3.14 = 20096㎡

駅から徒歩2分の場合:160m × 160m × 3.14 = 80384㎡

つまり、距離が2倍になると面積は4倍となり、競合する物件の数も4倍となります。面積は距離の2乗倍となるため、駅までの距離が離れるほど競合する物件の数が劇的に増加します。

徒歩1分と徒歩10分では、面積では100倍もの差となり、単純に競合する物件数も100倍となります。

そのため駅までの距離は物件選びで非常に重要となります。

基本的には、駅までの距離は徒歩10分以内を目安にしましょう。

駅が新たに建設されるなら話は別ですが、基本的には物件の近くに駅が建設されることはほとんどないため、駅までの距離を考えながら立地を選びましょう。

なお駅の代わりに表記されることの多いバス停ですが、駅ほど利便性を高めるものではなく、物件の価値にはほとんど反映されません。バス停までの距離よよりも駅までの距離を重視しましょう。

周辺環境

立地は周辺環境にも大きくえ影響します。

自然物である山や川は、自然災害の原因にもなります。家の近くに山や川があれば、がけ崩れや洪水の被害を被る可能性もあります。

また治安の悪い場所は、犯罪被害に巻き込まれるリスクが高まり、近隣トラブルや騒音トラブルなども発生しやすくなります。

立地を決めた時点で周辺環境もう決定されるため、駅までの距離だけで決めるようなことはせず、周辺環境までチェックしておきましょう。

利便性

利便性に優れた立地にある物件なら、入居者が現れる可能性が高まり、空室リスクを抑えることができます。

物件周辺にスーパーやコンビニ、病院など生活に必要な施設が揃っていることを確認しておきましょう。

日常の生活を考えたとき、自宅の周辺に便利な施設があれば物件の魅力は高まります。

実際に生活することを想定して、施設が充実している物件を探しましょう。

用途に応じている立地

入居者が物件を借りるときには、何かしらの理由があります。学校が近くにある、会社が近くにある、家族で暮らすために自宅の部屋数を増やしたいなど、さまざまな理由が想定されます。

そのため、リッチによっては入居者の家族構成が偏ることがあります。

例えば、小学校や中学校が近くにあれば、ターゲットはファミリー層となります。

一方で、大学や大企業が近くにあれば、ターゲットは単身者となります。

需要に応じて家賃や入居する可能性が決まることを考えれば、物件の用途と立地が噛み合っていなければなりません。

立地の需要と物件にズレが発生していると、入居率が下がり結果的に家賃を下げなければならなくなります。

必ず、購入する物件に合っている立地であることを確認しておきましょう。

不動産の価格を確認

立地と同じくらい重要なのか不動産の価格です。価格によって利回りが決定され、また売却時にも購入価格が大きな影響を及ぼすことになります。

不動産投資用の物件を購入するときには、収益を上げることを大前提としなくてはいけないため、必ず利益を出すことができる価格の物件を購入しなくてはいけません。

利回りを考えて価格を算定する

不動産投資による利益を導き出すための計算式は非常に簡単なものです。

収益 - 費用 = 利益

つまり、費用が収益を上回れば利益を残すことができます。

そこで大切になるのが利回りです。

購入した物件を賃貸によって収益化することによって、物件を購入した際の費用を回収します。利回りが高ければ、費用を回収するスピードを上げることができます。

基本的に物件は築年数が経過すると劣化し、賃貸価格が低下するため収益を上げにくくなります。一方で改修費用などが必要となり、費用は膨らみます。

そのため、利回りをできるだけ向上させて賃貸価格の低下を抑えながら改修費用を下げることが重要になります。

利回りが高ければ、物件の購入価格が高くても費用を収益で補うことができます。

ここから逆算して、想定される利回りから価格を算定し、購入する不動産の価格を決定します。

つまり、単純に物件の値段が高いか安いかで選ぶのではなく、購入した物件が収益を上げることで購入時の費用を補えるか否かで基準となる価格を設定して物件を選びます。

もし高利回りが想定される物件なら、価格が高くても購入する価値はあります。

売却価格を考えて価格を算定する

もし物件を購入したときの価格よりも売却したときの価格の方が高ければ、その物件は買う価値があります。

経年劣化が起こらない土地などは別ですが、基本的に物件は年数が経過すると価値が下がります。

一方で地価の上昇や周辺環境の変化によって需要が増加する場合には、年数が経過することで物件の価値が上昇することがあります。

物件は、売却した時点で利益が確定するため、利回りが低くても売却時の価格で購入時の価格を補うことができるなら、最終的には利益を上げることができます。

そのため、物件を売却することまで考えて物件購入時の価格を決定しましょう。

不動産の利回りを確認

物件を購入するときに多くの人が注目する利回り。利回りだけで不動産投資用の物件を選ぶのは無謀ですが、利回りを考えずに不動産投資家の物件を選ぶのもまた無謀なことです。

収益物件の種類

収益物件には、大別すると3種類があります。それぞれ次のようになります。

1.住居系
2.事務所系
3.テナント系

住居系

住居系は、最も一般的な収益物件の種類です。

物件の数が非常に多く価格帯も広いため、不動産投資用の物件として購入しやすい物件となります。

個人に貸し出されることが多く、長期間の賃貸が難しい反面、常に需要があるため空室リスクを抑えることができます。

利回りの相場は、5%前後となっています。

事務所系

オフィスビルなどに多く、そのほかにも事務所として利用できるような物件です。

個人ではなく法人に貸し出されることが多く、個人に比べて賃貸期間が長期間となる傾向にあるため安定した収益を確保することができます。

また高額の保証金を設定することも多く、賃貸料を取り逃がすようなことも少ないため、高収益を期待することができます。

一方で住居系に比べて立地によっては需要が少ないため、空室リスクを抱えることもあります。

利回りの相場は、6%前後となっています。

テナント系

商店や飲食店などの店舗が賃貸しているのがテナント系です。

店舗の運営が順調な場合には、賃貸期間が長くなるため安定した収益を確保しやすくなります。

一方で店舗の運営に失敗すると、閉店してすぐに撤退してしまうこともあります。

一般的にテナント系は、住居系や事務所系に比べて需要が少ないため、すぐに借り手が見つからず新たに店舗が入るまで長い期間がかかることもあります。

利回りの相場は、7%前後となっています。

高利回りの物件を選ぶ

物件の種類によって平均的な利回りには違いがありますが、おおむね5%前後が一般的な利回りとされています。

そのため、5%以上の利回りの物件を選ぶことによって高収益を得られる可能性が高まります。

中には10%以上の利回りを確保できる物件もあり、10年以内に投資した費用を回収できる可能性もあります。

不動産投資用の物件選ぶときには、必ず利回りをチェックしておきましょう。

空室になりにくい物件を選ぶ

高利回りの物件の中には、空室リスクが高い物件も少なくありません。

空室になってしまうと収益を得ることができず、利回りが劇的に低下します。

利回りだけを考えて物件を購入してしまうと、借り手が現れず高利回りは絵に描いた餅となります。

そのため、高利回りでありながら空室になりにくい物件を選ぶようにしましょう。

実質利回りで判断

利回りを気にする人は多いですが、表面利回りか実質利回りかまでは、考えていない人も少なくありません。

収益物件を探すときに利用するような不動産情報に掲載されている利回りの多くは表面利回りとなっており、経費や税金、管理費などが含まれていないことが少なくありません。

表面利回りだけを見て投資用物件を購入してしまうと、購入後に予想外の費用が発生して実質利回りが想像以上に低くなることもあります。

必ず、表面利回りだけでなく実質利回りまで考慮して、利回りのことを考えておきましょう。

不動産の維持管理費用を確認

投資用不動産を購入して実際に運用すると、想像以上に維持管理費用がかかることもあります。表面利回りと実質利回りで説明した通り、維持管理費用を事前にチェックしておく必要があります。

設備の更新

物件の設備が破損していたり時代に合わない古い物になっていた場合には、設備を新たに更新する必要があります。

設備を更新する費用は、所有者である物件の購入者の負担となるため、物件の設備にどれくらいの費用がかかるのかをチェックしておく必要があります。

修繕費用

物件が破損していて問題が起こっている場合には、修繕が必要不可欠となります。

しっかりと修繕を行わなければ、物件の寿命が短くなってしまうため、必ず物件の修繕を行っておきましょう。

設備の更新費用と同じように物件の修繕費用も物件の所有者の負担となります。

水道光熱費や

物件によっては、水道光熱費を個別に測定することができない場合があります。またマンションなどでは、専有部分の光熱費とは別に共有部分の光熱費が必要となり、物件所有者が負担しなくてはいけないことも出てきます。

水道光熱費はそれほど高額にはならないものの、月々の支払いをしなければいけないため、小さな負担が積み重なりランニングコストとなることを知っておきましょう。

損害保険費

物件に損害が発生したときに役立つ損害保険。一方で、損害保険に入るには費用が必要となります。

損害保険料は、火災保険料や地震保険料などさまざまな種類があり、建物の評価額によって変わります。

損害保険料を支払わなければならないことも頭に入れておきましょう。

清掃費

清掃を怠っていると、物件の痛みが早くなり修繕費用が多くかかります。また物件が汚れていると、印象が悪くなり賃貸価格が低下したり借り手が減ったりします。

賃貸の場合、借主は物件が自分の所有物ではないためぞんざいに扱うことが少なくありません。物件の清掃が行き届いておらず汚れていれば、よりいい加減に扱われてしまいます。

そのため物件の定期的な清掃は必要不可欠です。

物件の規模が大きければ清掃費用もバカにならないため、必要となる清掃費用もチェックしておきましょう。

不動産の築年数を確認

不動産を購入するときには、築年数のチェックが欠かせません。ただ単純に物件が古いか新しいかだけでなく、法律の変更による耐震基準に適合しているか否かも不動産の築年数から確認することができます。

基本的に新しい家の方がよい

非常に単純な話ですが、基本的には新しい家の方がよいとされています。

建物は時間が経過すると劣化していくため、新しい家と古い家とでは新しい家の方が劣化が少なく修繕に必要な費用も減ります。

そのため、基本的には古い物件よりも新しい物件を選ぶ方がよいでしょう。

1981年と2000年がターニングポイント

不動産は築年数が短ければ短い方が新しい物件となります。残りの寿命も長く、使用できる期間も長くなります。

ただし築年数だけでは不動産の状態を把握することはできません。物件の規模、施工技術、建築確認の時期、建築場所の違いなどによって、不動産の状態は大きく変化するためです。

また法律の改正によってターニングポイントとなっている時期が存在します。それは1981年6月1日と2000年6月1日です。

1981年6月1日には耐震性が大きく見直されており、現在の新耐震基準が適用されました。さらに2000年6月1日には木造住宅の耐震基準をより強固にする法律改正が行われました。

そのため、1981年6月1日と2000年6月1日以降に建築確認済証が交付されている物件に関しては耐震性能が高く物件の価値が上昇します。

逆に1981年6月1日と2000年6月1日以前の物件では、価格がガクッと下がっている場合があります。

同じような条件で1981年に建設された物件でありながら、2つの物件で値段に大きな違いがある場合には、6月前後に建てられたことで一方には新耐震基準が適用され、もう一方には新耐震基準が適用されていない場合もあります。

築年数に気を配る場合には、同時に法律が改正されたターニングポイントについても気に掛けましょう。

築年数だけでは分からない

基本的には新しい家の方が優れており、なおかつ1981年と2000年がターニングポイントになっていると説明しましたが、必ずしも築年数だけでは建物の状態は分かりません。

中古物件の場合、比較的新しい物件であっても手抜き工事を行っているような物件や安価な建材を利用しているような物件は、古い物件よりも損耗が激しく寿命が短い場合があります。

また前の物件の使用者の管理がいい加減な場合には、築年数が新しくても物件の傷みが激しいことがあり、古くても丁寧に使われていた物件よりも劣ることがあります。

築年数は物件探しにおいて重要な要素ですが、築年数だけを見ていては良い物件にたどり着くことはできません。

不動産の需要を確認

物件に需要がなければ、空室リスクが高まり家賃を値下げするほかなくなり、最終的には利回りの低下につながります。そのため不動産の重要を確認しておく必要があります。

自分の価値基準で判断しない

多くの人が収益物件を購入する場合に、自分の視点だけで判断してしまいます。しかし実際に物件を運用するときには、自分がその物件に住みたいか否かと他人がその物件に住みたいか否かとは関係がないことに気づきます。

個人的な感覚で物件選びをしてしまうと、需要に応じた物件を選ぶことができなくなり、独りよがりの誰も求めていない物件を購入してしまうことになります。

そのため、視野を広げて需要があることを確認してから物件を購入しましょう。

中古物件の場合には、以前にどのような人が住んでいたからどのような人に貸し出されていたかを聞くことができれば、需要を予測することができます。

立地を考えて最適な収益物件の種類を選ぶ

物件を収益化させるためにも、立地に合わせた物件を選ぶことが大切です。

物件の種類には住居系、事務所系、テナント系がありますが、さらに物件の大小や設備の有無など物件によって条件が大きく変化します。

そのため、その立地において多くの人が求めている物件の条件を多く満たしている物件を選ぶことが大切になります。

不動産投資用の物件の探し方

不動産投資用の物件を探すには、どうすればいいのでしょうか。

不動産ポータルサイトで探す

インターネット上には不動産情報を掲載している不動産ポータルサイトがあります。

有名なサイトといえばスーモ。条件が見やすく分かりやすいため、まずはスーモでチェックしてみることをオススメします。

スーモで不動産情報を見慣れたなら、ほかの不動産ポータルサイトも試してみましょう。

信頼できる不動産業者に相談する

信頼できる不動産業者が知り合いにいるなら、とりあえず不動産業者に相談してみましょう。

ただし不動産業者といっても不動産投資に詳しいとは限りません。不動産業は、不動産の売買だけでなく賃貸などもあり、専門性は取り扱っている仕事の内容に大きく異なります。

例えば、医者であるからといって耳鼻科の専門医が外科手術が上手いとは限りません。同じように、不動産業者だからといって賃貸の仲介を専門的に行っている不動産業者が経営のことまで考えなくてはいけない投資用物件に長けているとは限りません。

そのため不動産業者に相談するときには、不動産投資用の物件の取引に長けている人を見つけましょう。

知り合いに不動産業者がいない場合には、不動産ポータルサイトなどから問い合わせをして不動産業者に連絡を取ってみるのが最善です。

不動産投資のプロに相談する

不動産に関して十分な知識と経験があっても失敗するときには失敗する不動産投資。知識もなく法律も分からない初心者では、リスクの大きさすら分からないため何かを決断することさえ困難になります。

そんなときには、無謀な不動産投資を行わず不動産投資のプロに相談するのが一番です。

多くの不動産投資会社が、無料で相談を受け付けているため、知識を身に着けるためにも依頼するかどうかは置いておいて、とりあえず不動産投資のプロに相談してみましょう。

オススメの不動産投資会社は次の通りです。

いえーるコンシェル



不動産投資をする際に最も大切になるのが、信頼性の高いパートナー選び。いえーるコンシェルは、信頼性の高い不動産投資会社を紹介してくれるサービスです。

不動産会社を第三者視点で評価しており、厳選した不動産投資会社を紹介してくれるため安心できます。

不動産に関する知識や自己資金額などを参考にして投資計画の相談に乗ってくれるため、無理なく安定的な不動産投資が可能です。

一括で4社に資料請求できるのもポイントで、忙しい人でも手間をかけずに不動産投資のプロを見つけることができます。

Oh!Ya(オーヤ)のアパート経営一括比較

複数の不動産投資会社に一度の入力で一括の資料請求ができます。

会社員の方は、不動産投資をしたくても忙しいため投資どころか勉強をする時間もありません。

Oh!Ya(オーヤ)を使えば、簡単に複数の不動産会社に一括で申し込みができるため、手間を省いて賢く情報を集めることができます。

こちらはアパート経営を目指す人専用のものとなっており、アパート経営に興味がある人はとりあえず資料請求してみましょう。

Oh!Ya(オーヤ)の不動産投資一括比較

アパート経営などの大きな不動産に躊躇している人は、少額から始められるワンルームマンション投資にチャレンジしてみましょう。

ワンルームマンションなら、安い物を選べば数百万円で購入することができるため自己資金で不動産投資を始めることができます。自己資金なら銀行ローンに頼らないため借金も利子も不要。利回りを最大化させることができます。

もちろん不動産投資である以上、空室などのリスクはありますが、投資している資金が少額のため損失も少なく、1室なら自分で営業することでも短期間のうちに入居者を見つけることができます。

Oh!Ya(オーヤ)の不動産投資一括比較を使えば、信頼性の高い複数の不動産業者にマンション経営の一括資料請求ができるだけでなく、比較検討しながら安定したマンション経営のシミュレーションも可能です。

アパート経営に躊躇している人や不動産投資が初めての人は最適な少額から始められる不動産投資です。

まとめ

不動産投資用の物件選びは、非常に細かなポイントまで確認しなければならず、また同じような条件でも状況によって物件を購入するべきか否かが変わるため、一つの正解というものが存在しません。

無数の選択肢の中から最適なものを選ぶという作業が求められるため、初心者が自分の知識だけで不動産投資用の物件を選ぶのは難しく、必ず専門家のサポートを受けるようにしましょう。

不動産業界は良いイメージがないように、収益性の低い不動産投資用の物件を言葉巧みに売りつけるような悪徳業者も少なくありません。そのため、物件選びと並行して信頼できる不動産業者や不動産投資のプロを探すようにしましょう。

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