不動産物件の選び方は?購入と賃貸でチェックポイントを見極めて失敗しない不動産選び!

      2018/05/25

家の前で握手

不動産の取引経験が乏しい人が不動産物件を選ぶのは至難の技です。ポイントを掴んでおかなければ、不動産業者に言われるがまま理想とは全く違う不動産物件を選んでしまうこともあります。

それでは、不動産物件を選ぶときにはどのようなポイントをチェックしなくてはいけないのでしょうか。

今回は、不動産を購入したり売却したりする前に絶対に知っておきたい不動産物件の選び方を詳しくご紹介します。購入と賃貸でもチェックポイントが違ってくるためしっかり確認しておきましょう。




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不動産のあるエリアをチェック

まずは狙っている不動産の場所についてしっかり理解しておきましょう。不動産のエリア選びの失敗は不動産物件選びにおいて致命的な問題となります。

駅までの距離

物件の価値を大きく左右するのが駅までの距離です。駅と比較されるバス停ですが、バス停までの距離は不動産価値にほとんど影響しません。

一般的に駅までの距離は、1分間に80m移動できることを前提として「徒歩○○分」として示されています。

駅までの距離が近いほど利便性が高くなり、物件の価値が上昇します。

特に、自動車などを持っておらず電車移動が主体となっている場合には、非常に重要な要素となります。

駅までの距離はもちろんのこと、駅自体の利便性も重要になります。

またよく目にする「徒歩○○分」という表示ですが、距離を測る基準となる2つの地点は、物件の敷地から駅の敷地の最短距離。そのため広大な敷地を持つマンションと駅の場合、実際の自宅から駅の入り口までの距離と徒歩○○分に大きなズレが発生している場合があります。注意しましょう。

不動産情報を提供している不動産サイトや不動産業者が提供する情報の中には、正確ではなかったり誤ったものも含まれています。そのため地図上でもいいので大まかにでも実測することをオススメします。

購入の場合

物件を購入してしまうと、賃貸と異なり簡単に引っ越しをすることができません。そのためエリア選びは非常に重要になります。

不動産において、物件から駅までの距離は物件の価値を大きく左右する要素です。

自分自身が駅を使わないため、駅までの距離をまったく気にせずに物件を購入してしまうと、物件を安く買える一方で、賃貸に出して収益化しようとしたり売却しようとしたりする場合に、物件の借主や買主を見つけるのが非常に難しくなります。

物件を購入する際には、資産価値のことまで考えて物件から駅までの距離を確認しておきましょう。

賃貸の場合

物件を賃貸する場合には、自分自身の利便性のみを考えて物件と駅までの距離を決めましょう。

移動手段を電車に頼っていないなら、あえて駅から離れた場所の不動産を借りて賃料を下げるというのもひとつの方法です。

ポイントのまとめ

・物件から駅までの距離は不動産価値に大きく影響する
・物件からバス停までの距離は不動産価値にほとんど影響しない
・駅までの距離は1分間80mで計算されている
・徒歩○○分が間違っていることもある
・現実的に徒歩○○分で行けないことがある

自然的な環境要素

多くの人が、物件の新しさや利便性ばかりに目を奪われて、自然的な環境要素を考えずに物件を選んでしまいます。その結果、想像していなかった被害に遭う可能性も出てきます。

最も注意しなければならない自然的な環境要素は川と山です。

川の近くの物件を選ぶと、洪水などで川が氾濫したときには物件が水没する可能性があります。

また家の裏が山であったり、家の近くに崖があったりすると、土砂崩れなどで致命的な被害を被ることがあります。

このほかにも津波や火山、地震などさまざまな自然災害を考慮しなくてはいけません。

自然災害を予測するのが非常に難しく、また不動産は長期的に保有する資産であるため、リスクが非常に小さくても年月を重ねることで被害を被る可能性が高まります。

自然的な環境要素の危険性については、各災害のリスクを概算したハザードマップを見ることである程度、危険性を確認することができます。物件がある場所の潜在的な災害リスクをしっかりと理解した上で物件を選びましょう。

購入の場合

自然災害を被るリスクの高い物件を購入してしまうと、予想外の被害に巻き込まれてしまう可能性が高まります。

一方で自然災害のリスクが高い場所であっても、自然災害に対する対策が施されていれば、割安な物件となっていることもあります。

ただし安全性はお金には代え難いものであるため、不動産の購入時にはしっかりと自然災害のリスクを理解したうえで物件を購入しましょう。

賃貸の場合

賃貸の場合も購入の場合と同様で、物件を借りる前には必ず自然災害のリスクを確認しておかなければなりません。

どれだけ物件の賃料が安くても、安全で安心な生活を送れなければ賃料が安いとは言えません。

賃貸するときには、何かあっても引っ越しすれば済むと考えるもので、物件の資産価値などを考慮しないため自然災害に対するリスクを軽視しがちです。自然災害から逃れることができれば引っ越しもできますが、自然災害から逃れることができなければ引っ越しすらできないことを頭に入れておきましょう。

ポイントのまとめ

・一時的な災害リスクは低くても長期間にわたってリスクにさらされるためリスクは高くなる
・災害は致命的な問題となる
・お金よりも大事な安全の問題となる
・対策が施されていれば災害リスクは低くなる

人工的な環境要素

不動産を取り巻くのは自然的な環境要素だけではありません。日常的に問題になるのが人工的な環境要素です。

近隣の騒音が凄まじい、近隣住民に問題がある、治安が悪いなど、少し物件を見ただけでは分からないような問題が潜んでいます。

人工的な環境要素は、日常的な生活に被害を与えるため生活の質にも大きな影響を及ぼします。

物件の周辺の環境もしっかりと確認しておきましょう。

購入の場合

人工的な環境要素は、時間が経過することで変化することもある一方、直接的な被害を与えるような問題では致命的なものとなります。

不動産は、動かすこともできなければ簡単に売買することもできません。物件を購入してしまうと人工的な環境要素から逃れるのは非常に難しくなります。

そのため、物件を確認するときには、確認する時間帯を変えるなどしてできるだけ正確な状態を把握するようにしましょう。

賃貸の場合

賃貸の場合には、簡単に引っ越しをすることはできませんが購入する場合に比べて比較的容易に物件を引き払って移動することができます。

周辺トラブルに巻き込まれそうになれば、早めに逃げることも可能です。

ただし、わざわざトラブルになりそうな場所で暮らすのは得策とは言えません。賃貸であっても事前に周辺環境をしっかりと把握しておくことは大切です。

ポイントのまとめ

・人工的な環境要素は日常を蝕む
・時間が経過することで環境要素が変わる
・不動産を購入した場合には逃げるのが難しい
・時間帯を変えて不動産を確認することで正確な状態が把握できる

不動産の構造をチェック

環境的な要因が理解できたところで、本題である不動産の構造を確認していきましょう。

不動産の土地面積

不動産の状態は、不動産登記簿と呼ばれる記録帳に記載されています。不動産の土地面積や建物面積なども登記簿に記載されており、登記簿を確認することによって不動産の状態を把握することができます。

ただし不動産の状態が変更されたからといって必ず登記簿に記載しなければならないという決まりはありません。そのため登記簿の記載と不動産の現状が大きくかけ離れている場合があります。

登記簿に記載されているよりも土地面積が狭くなっていることもあり、登記簿に記載されている情報だけで土地面積を判断すると大失敗する可能性があります。

また土地面積の判断で失敗しやすいのが私道負担。土地面積の一部を私道としていることで、実際よりも活用できる土地面積が狭い場合があります。

不動産の土地面積は、現状をしっかりと把握しておくことが大切になります。

購入の場合

不動産を購入する場合には、土地面積は資産を決定づける重要な要素となります。

必ず正確な土地面積を理解したうえで購入するようにしましょう。

賃貸の場合

不動産を購入する場合と同じく、土地面積の現状をしっかりと把握してから借りるようにしましょう。

ただし建物を賃貸する場合には、建物面積が重要になるため土地面積の重要性は低下します。

ポイントのまとめ

・登記簿に記載された土地面積が必ず正しいわけではない
・土地面積の現状を把握することが重要
・土地の面積は資産価値に直結する

不動産の建物面積

不動産の建物面積は、不動産の価値を決定づける非常に重要な要素であるとともに、不動産の実用性にも大きく影響します。

不動産の建物面積は、土地面積と同様に登記簿に記載されています。一方で、登記簿の情報と現状が一致していないことも多くあります。

また建物面積は、土地の何%まで建物を建てられるかという建ぺい率、土地の何%まで床面積を広げられるかという容積率などがあり、増築や土地の状態の変更によって建ぺい率や容積率が違法な状態になっている物件もあります。

そのため建物面積は、実用性と資産価値の両方に大きな影響を与えるため、物件を選ぶときには正確に現状を把握しておかなければいけません。

購入の場合

物件を購入する場合には、土地面積と同様に建物面積にも注意を払う必要があります。

新築物件なら、登記簿の情報の信頼性が非常に高いですが、中古物件には特に注意が必要です。増築を繰り返しているような物件では、登記簿の情報と現場が大きくかけ離れている場合もあります。

現状を反映した正確な情報を得てから購入するか否かの判断をしましょう。

賃貸の場合

賃貸の場合には建物面積の実用性のみを重視して選んでも構いません。

建物面積の現場の正確な把握は必要不可欠ではありますが、建ぺい率や容積率は資産価値に直結はしていても、実用性とはあまり関係がありません。

構造的な欠陥を抱えているなら問題ですが、違法な建ぺい率や容積率の物件であっても、それだけなら生活するには支障ありません。

ポイントのまとめ

・登記簿に記載された建物面積が必ず正しいわけではない
・建物面積の現状を把握することが重要
・建物の面積は実用性に直結する
・建物の面積は資産価値にも直結する

瑕疵の有無

瑕疵とは建物の欠陥のこと。重大な瑕疵がある物件は、利用自体が難しくなることもあります。

耐震基準が満たされていなかったり、シロアリに柱を食べられていたりと、表面上は気づくことができない問題を抱えている物件も存在します。

通常は、瑕疵に対して買主が売主に損害賠償を求めることができる瑕疵担保責任が適用されますが、瑕疵担保責任はさまざまな制限があり、必ず補償してもらえるとも限りません。また法律的なトラブルの火種にもなります。

そのため、瑕疵担保責任が請求できる状態であっても値段が安いからといって瑕疵のありそうな物件を選ぶのはやめておきましょう。

瑕疵は物件に問題があることに気づけない場合に発生するものであるため、瑕疵のある物件をわざわざ選ぶことは論理的に不可能ですが、怪しいと思ったり違和感を感じたりした物件を避けることで、結果的に瑕疵に関するトラブルを回避することができます。

購入の場合

購入した物件に瑕疵があると、瑕疵の内容によっては致命的な問題となります。場合によっては、その物件で暮らすことが難しくなったり、売却するのが困難になったりします。

物件に隠れた問題があることを分かっていて、わざわざ物件を購入する人はいませんが、できるだけ瑕疵を避けるためにも購入前に物件を入念にチェックしましょう。また瑕疵担保責任を免責しているような中古物件は極力選ばないようにしましょう。

賃貸の場合

賃貸の場合、物件に瑕疵があっても引っ越しをすればトラブルから逃れることができるため、物件を購入する場合に比べて被害を小さく済ませることができます。

ただし瑕疵が直接の原因になって被害を被ることもあるため、極力、怪しい物件や違和感のある物件は避けるようにしましょう。

ポイントのまとめ

・物件に瑕疵があると致命的な問題になることが多い
・瑕疵担保責任があるため損害賠償は請求できる
・ただし損害賠償の請求で買主と売主の間でトラブルになる可能性が高い
・怪しい物件を避けることで瑕疵のある物件を選ぶリスクを抑えられる

不動産の権利関係

法律的なトラブルを抱えている不動産も存在しており、特に中古物件の中にはややこしい権利関係を持つ物件もあります。

値段が安いからといって中古物件に飛びついてしまうと、予想外の法律的な問題に巻き込まれてしまうことがあります。

例えば、建物と土地の所有者が違ったり、借地の上に建物が建てられていたり、第三者が賃貸中の不動産を購入してしまったりすると、自分が考えていたような不動産の運用ができなくなってしまいます。

不動産や法律のプロであっても解決が難しい権利関係の問題は、初心者では太刀打ちすることはできません。

不動産の権利関係は、不動産価値だけでなく不動産の運用方法にも大きな影響を与えるため、できるだけ権利関係がややこしくない不動産を選ぶようにしましょう。

購入の場合

購入した物件が法律的な問題を抱えていると致命的な欠陥となる可能性があります。

不動産運用することも売却することも難しくなり、大きな損失となる可能性があるため、権利関係に問題を抱えている不動産には手を出さないようにしましょう。

また、表面上は権利関係にトラブルを抱えていないように見えても、実際に購入してから権利関係に悩まされてしまう場合があります。中古物件を購入する際には、しっかりと権利関係に問題がないか確認するようにしましょう。

賃貸の場合

権利関係のトラブルに巻き込まれてしまうと、せっかく物件を借りたのに住めなくなってしまうこともあります。

ただし権利関係のトラブルを抱えているような物件は、ほとんど賃貸には出されないため、物件を借りる場合にはあまり気にする必要ありません。

ポイントのまとめ

・割安な物件には権利関係のトラブルが潜んでいる可能性がある
・中古物件は特に注意
・よく分からない権利関係の物件には手を出さない

不動産の築年数

不動産は築年数が短ければ短い方が新しい物件となります。使用できる期間も長くなります。

ただし築年数だけでは不動産の状態を把握することはできません。物件の規模、施工技術、建築確認の時期、建築場所の違いなどによって、不動産の状態は大きく変化するためです。

一方で築年数とは別に、建物の状態が大きく変化している年代があります。それは1981年6月1日と2000年6月1日です。

1981年6月1日には耐震性が大きく見直されており、現在の新耐震基準が適用されました。さらに2000年6月1日には木造住宅の耐震基準をより強固にする法律改正が行われました。

そのため、1981年6月1日と2000年6月1日以降に建築確認済証が交付されている物件に関しては耐震性能が高く物件の価値が上昇します。

物件を選ぶ場合には、築年数もしっかりとチェックしておきましょう。

購入の場合

築年数ができる限り短い方が物件の価値が上昇することは直感的に理解できますが、さらに1981年6月1日と2000年6月1日という2つの基準を頭の中に入れて不動産選びをしましょう。

耐震性能が高い物件なら安全性が高く、物件自体の価値も高まります。

1981年以前の中古物件が割安であっても、耐震性能を考えるとそれほど安いとは言えない物件もあります。

築年数は、物件の寿命だけでなく安全性の証明にもなるため、必ず確認しておきましょう。

賃貸の場合

安全性を担保したいなら、1981年以降に建設された建物を選ぶことをオススメします。

ただし賃貸の場合には資産価値は考慮する必要がないため、耐震性よりも家賃の安さを選ぶ場合には、1981年以前の建物を意図的に選ぶことで家賃を抑えることができます。

ポイントのまとめ

・1981年と2000年が耐震性能のターニングポイント
・耐震性能で建物の安全性と資産価値が変わる
・ただし必ずしも築年数だけで建物の安全性が決まるわけではない

不動産の内装や設備をチェック

不動産選ぶときには、資産価値などを考えると立地や建物の構造が非常に重要であり、多くの人が気にする内装や設備についてはリフォームでどうにでもなることがほとんどです。内装や設備は想像以上に大幅な変更が可能であることを念頭にチェックしていきましょう。

間取り

不動産の内装や設備の中で最も重要なのか間取りです。

間取りもリフォームによって変更は可能ですが、間取り変更のリフォームには手間とお金がかかります。

新しい物件なら、個室が多くプライバシーを保っている空間設計となっていますが、古い物件になると部屋が続いているような現代の生活では非常に使いにくい間取りとなっている場合も少なくありません。

間取りは家の使い方に重大な影響を与えるため、家族構成によって部屋の使い方が決まっているなら、不動産選びにおいて間取りの重要性は高まります。

購入の場合

不動産を購入する場合には、リフォームを前提にしているか否かによって間取りの重要性は変わります。

物件によってはリフォームで間取りを大きく変更できる場合があり、リフォームをするなら現状の間取りに強くこだわる必要もありません。

一方でリフォームをしない場合や構造上、リフォームによって大幅に間取りを変えられない場合には、現場の間取りが物件選びにおいて非常に重要になります。

また収益物件として購入した物件を収益化する際には、周辺の需要に応じた間取りでなければ収益化が難しくなります。大学や会社が多く単身者の需要が多いエリアで、部屋数の多い物件を収益化するのは困難です。

間取りは物件の使い方に大きな影響を与えるため、リフォームによって変更可能か否かまで考えて最適な間取りの物件選びを心がけましょう。

賃貸の場合

不動産を賃貸する場合には、現場に応じて最適な間取りの物件を選ぶことが大切です。

賃貸物件は、基本的に原状回復義務があるため物件の間取りを変えるなどのリフォームを行うのは現実的ではありません。

また住む場所を変えられるフットワークの軽さが賃貸物件の魅力であり、結婚をしたり子供が生まれたりして家族構成が変化し、必要となる間取りが変わった場合には引っ越しをするのが最善となります。

そのため、現場に合わせた間取りの物件を中心に選びましょう。

ポイントのまとめ

・物件の間取りはリフォームで変更可能
・リフォームでも間取りが変更できない場合もある
・物件を購入するなら汎用性の高い間取りを選ぶ
・物件を賃貸するなら現状に即した間取りを選ぶ

水回りの設備

リフォームの中で最も難しいのが水回りのリフォーム。部屋のリフォームよりもキッチン、風呂、トイレなど水回りのリフォームの方が難しいことを理解しておきましょう。

水回りをどのようにリフォームするかによって必要となる予算も変わりますが、基本的にはリフォームに必要となる予算も高くなります。

そのため物件を選ぶ場合には、部屋の内装や設備よりも水回りの設備を重視して選ぶようにしましょう。水回りの設備を変更しなければ、リフォームをするにしても予算を大幅に抑えることができます。

また見えない部分ですが、水道管もチェックしておかなくてはいけません。表面的にはキレイでも、隠れている水道管が老朽化していると思わぬトラブルの原因となります。

特に中古物件を購入する場合には、水回りの設備には注意を払いましょう。

購入の場合

水回りに問題が発生すると、生活に支障をきたすような大きな住宅トラブルとなります。また リフォームをするにしても修理をするにしても多額の費用が必要となるケースもあります。

そのため物件の購入前には、部屋の内装などよりも水回りを重点的にチェックしておきましょう。

賃貸の場合

水回りの設備のトラブルが発生すると、生活に支障をきたす場合があります。引っ越しをすればトラブルを回避できるのが賃貸の魅力ですが、キッチン、風呂、トイレなど部屋の水回りを使えなくなると引っ越しするまで生活することさえ難しくなります。

また水漏れなどが発生すると、私物を損傷する可能性もあります。

賃貸の場合であっても、水回りの設備はしっかりしていることを確認しておきましょう。

ポイントのまとめ

・物件の設備の中でも水回りは非常に重要
・リフォームや修理にも費用がかかる
・水回りさえしっかりしていれば、ほかのリフォームはどうにかなることが多い

不動産の将来性をチェック

物件を選ぶときには、現在の状態だけでなく未来のことまで考えておく必要があります。不動産の将来性についても考えておかなくてはいけません。

資産価値の変動

不動産の価値は、状況に応じて刻々と変化しています。そのため、現在の不動産の価値が想定通りに変化するとは限りません。

一般的には、時間が経過すると建物は古くなり価値が低下します。

一方で、土地は時間が経過しても価値が低下するとは限りません。

ただし日本は人口が減り続けることが予想されているため、基本的には建物も土地も価値が下がり続けると予想されています。

一方で需要に応じて不動産価値は変動します。人気のエリアでは、建物が古くなっても購入時より売却時の方が価格が上がっている場合もあります。

例えば、家の近くに駅ができれば必然的に需要が増えて不動産価値は上昇します。

不動産は資産価値が変動するため、不動産を資産として考えている場合には、資産価値の変動まで考慮した不動産選びをしなければいけません。

購入の場合

不動産を購入する場合には、必ず将来的な資産価値まで考慮に入れて不動産を選びましょう。

資産価値の高い不動産を手に入れておけば、売却する場合には高く売ることができ、不動産需要の高い場所にある不動産なら収益物件として運用することもできます。

将来的には不動産の価値が下がることが予想されますが、不動産によっては価値が上がることもあります。多少価格が高くても、将来的に不動産価値が落ちにくい不動産を手に入れる方が賢明な場合もあります。

賃貸の場合

物件を賃貸する場合には、将来的な不動産価値を考慮する必要はありません。

ただし将来値上がりするであろう不動産が分かっていれば、相場より安い値段で物件を借りることができます。

長く物件を借り続けるなら、将来的な不動産価値まで考慮した不動産選びも賢い選択です。

ポイントのまとめ

・不動産価値は基本的には下がる
・不動産価値が上がる場合もある
・将来的な不動産価値の変動まで考慮すれば優れた資産運用となる

家族構成の変化

家族構成が変化すれば、必要となる物件の広さや間取りも変わります。現場だけでなく将来的なことまで考えて不動産を選ぶ必要があります。

家族が増えることが想定されるなら、あらかじめ大きめの物件を選んでおきましょう。一方で家族が減ることが想定されるなら、予め小さめの物件を選んでおきましょう。

家族構成の変化は、想定通りには変わらないため、多少家族が増えても問題がないように、必要以上の大きめの物件を選んでおくのもいいかもしれません。

購入の場合

物件を購入した場合には、簡単に物件を変更することができません。そのため家族構成の変化は熟慮した上で必要となる物件を選ぶようにしましょう。

家族構成の変化の見通しがついてから物件を選ぶのも十分にアリです。

賃貸の場合

物件を賃貸する魅力は、状況に応じて柔軟に物件を変更できる点にあります。そのため、将来的な家族構成の変化はそれほど考慮せず、現場に即した物件を選ぶことをオススメします。

ただし短期間で家族構成が変化することが容易に予想できる場合には、あらかじめ家族構成の変化まで考慮した物件を選んでおくことで、物件選びや引越しの手間を省くことができます。

ポイントのまとめ

・物件選びは家族構成も重要
・将来的な家族構成を見据えておく
・大は小を兼ねるため、大きめの物件なら安心
・賃貸ならその時その時に合わせたものでも対応可能

不動産の購入や売却の一歩を踏み出す

不動産の選び方のポイントを押さえられれば、不動産の購入や売却に向けて一歩を踏み出しましょう。

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まとめ

不動産を購入するにしても賃貸するにしても、指標となるものはなかなか見つけることができません。不動産は非常に個人的なものであり、個人の事情に合わせたものが最適な不動産となるためです。

一方で、不動産選ぶ上でいくつか確認しておかなければならないポイントがあるのも事実。不動産の選び方の指標があれば、指標をもとにして自分にとって重要な部分と不要な部分を見つけることもできます。

今回ご紹介したい以外にも、不動産を選ぶうえで重要なポイントがたくさんありますが、とりあえず基本となるこれらのポイントを押さえておけば、不動産選びで大失敗することはなくなります。

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