不動産投資で絶対に失敗しない優良物件を見つける5つの条件とは?「成功する」ではなく「失敗しない」の極意!

   

山を登る人を助ける人

不動産投資を志す人が最も恐れているのが大失敗です。不動産投資は、投資の中でもミドルリスク、ミドルリターンとされており、ある程度のリターンが見込める一方でリスクを負わなければ始めることができません。

ところが不動産は価格が非常に大きいため、ちょっと試しに始めることは難しく、不動産投資の初心者であっても最低でも数百万円をリスクにさらすという本格的な不動産投資から始めなくてはいけません。

そこで今回は、不動産投資における成功ではなく失敗を防ぎ、堅実な資産の増加を目指すために必須となる不動産投資で絶対に失敗しない優良物件を見つける5つの条件をご紹介します。




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不動産投資では成功することよりも失敗しないことが重要

不動産投資に挑戦しようとする人は、不動産投資で成功することばかりを追いかけます。しかし本当に必要なのは成功することではなく失敗しないことです。

失敗しなければ成功する

1度の不動産投資に成功したからといって、資産が増加するとは限りません。なぜなら、ほかの不動産投資に失敗してしまえば、成功は帳消しになるためです。

一方で不動産投資に失敗しなければ、必ず不動産投資に成功することができます。なぜなら、不動産投資を続けていればまぐれであっても不動産投資に成功することはあり、失敗をしない限り帳消しにはならないためです。

当たり前のことですが、不動産投資では特に成功することよりも失敗しないことを重視する心構えが大切になります。

勝ちに不思議の勝ちあり 負けに不思議の負けなし

また「勝ちに不思議の勝ちあり 負けに不思議の負けなし」という言葉あるように、成功は偶然によってもたらされますが失敗は必然によってもたらされます。

その理由は、成功は運などの不確定要素によって達成されることがあるものの、失敗は想定できた確定要素によって発生するためです。

逆説的に言えば、成功する理由は無数にあるため再現性が低いですが、失敗する理由は限られているため制限性を高められる=防ぐことができるということです。

いくつかの注意事項を守ることで、失敗を未然に防ぐことは容易となります。

致命的な失敗は許されない

一般的には、失敗を繰り返すことで成長し、成功へとつなげるのがセオリーとなりますが、不動産投資においては1度の失敗が致命傷になることがあります。再起不能となるような失敗を冒してしまえば、当然、失敗を繰り返すことができず、失敗を糧にして成功して失敗を帳消しにすることもできません。

不動産投資は、一度の投資だけでも大きな資金が必要となるため致命的な失敗になりやすい投資といえます。

欲に目が眩んで身の丈に合わない投資を行えば、リスクは爆発的に増大します。

世の中のほとんどのことは多少の失敗は許されますが、不動産投資だけは絶対に失敗が許されません。

成功はしなくていい

失敗が許されないことを強調して説明しましたが、逆に言えば不動産投資においては成功しなくても問題ありません。

不動産投資では、基本的に不動産という長い歴史の中で最も価値が高く変動しにくいものを投資対象に選んでいます。つまりほかの投資対象とは異なり、価値が極端に変動しにくく価値の変化を事前に予測しやすいという特性を兼ね備えています。

投資対象としては一般的な株式投資ですが、会社が潰れるようなことになれば株式は全ての価値を失います。

しかし不動産は、簡単に価値を失うことはなく、天変地異などで建物が消失しても土地は残り続けます。

そのため、不動産投資を行えば長期的なリスクに耐えることができます。

不動産投資では、一般的とされる5%の利回りの物件は投資対象になりにくいものですが、そんな物件であっても20年を費やせば投資した資金を回収することができ、そのあとは不労所得としてお金を稼ぎ続けてくれます。

つまり致命的な失敗をしない限りは、時間さえかければ投資資金を回収することは比較的容易で利益を上げることができます。

不動産投資で成功を目指す必要がない理由は、失敗さえしなければ必ず成功することができるためです。

失敗しない投資なら初心者も挑戦できる

例えば、1000万円の不動産に投資をした場合、初心者は1000万円を失ったような気分になってしまいます。

ところが実際には、不動産投資に現金1000万円を費やしても1000万円の価値は失われていません。

不動産投資で1000万円を投資するということは、不動産という現金と同じくらい一般的で価値のあるモノに現金1000万円が変化したというだけのことです。別の言い方をすれば、投資した1000万円の不動産を売ってしまえば1000万円の現金に戻すこともできます。

しかし不動産以外のモノ=動産では話は違います。

時計、家具、自動車など身の回りにあるモノを思い浮かべれば容易に想像できますが、買ったときの値段でそのまま売ることができるものはほとんどありません。価値が変動しにくい貴金属や投機対象となりやすい美術品であっても価値は大きく変動してしまいます。

少し考えれば、不動産が動産とは性質が大きく異なるものであることは理解できるはずです。

そのため不動産に投資するときに、極端におかしな値付けがされている不動産さえ掴まなければ、不動産投資をしたことがない初心者であっても失敗することはありません。投資額に見合った価値のある不動産を手に入れられれば不動産投資に失敗はなく、失敗しないなら挑戦することも簡単です。

不動産投資の指標を見つけよう

どのようなスタイルで不動産投資に挑戦するのかは、手持ちの資産や負うリスク、さらには不動産投資によってどれくらいの資産を形成したいかによって大きく変わります。

しかしどんな不動産投資スタイルであっても、具体的な指標がなければ不動産投資の決意はできません。

指標で気持ちを整理できる

大きなお金が動く不動産投資は、金銭面だけでなく精神面に大きな負担がかかります。

臆病で気弱な人ほど不動産投資では失敗が少なく不動産投資家に向いていますが、一方で精神的な負担が大きくなってしまいます。

不動産投資が初めてだという初心者なら、その精神的な負担は計り知れないものとなります。

そこで役立つのが不動産投資の指標です。

不動産投資の指標さえ持っておけば、指標というルールに則って機械的に投資を実行することができます。

指標がなければ、迷いや不安といった精神的な負担の全てを背負うことになってしまいますが、指標があれば精神的な拠り所となり気持ちも楽になります。

気持ちを整理するためにも自分を納得させるためにも、不動産投資を行う前に明確な指標を作っておきましょう。

指標で物件を探しやすくする

指標は物件探しでも効果を発揮します。

不動産投資では、お金を稼ぐことができる優良物件を探すことが重要なポイントになりますが、世界中にある不動産を漫然と探していては絶対に投資することができません。

しかしいくつかの明確な条件を設定し、その条件に従って物件を探していけば、自然と不動産投資対象となる物件が絞られていきます。

また気持ち的にも不動産投資を行うことが現実的なものとなり、気持ちが入るため不動産を購入する際の交渉でも迫力や態度に表れます。

不動産を買うか買わないか分からないような態度の人は、誰も相手にしてくれません。しかし不動産を購入する意思をしっかりと持っていれば、不動産業者や売主も相応の対応をしてくれます。

物件探しをするためにも、まずは不動産投資の指標を手に入れましょう。

指標で致命的な失敗を防げる

事前に指標を設定しておけば、指標が命綱やブレーキの役割を果たして致命的な失敗を防ぐことができます。

不動産をチャックしていると、優良なように思える物件を見つけることができます。ところが選ぼうと思っている物件が身の丈に合わないものなら、大きなリターンを得られる代償として大きなリスクを抱えてしまう原因になります。

指標があれば、不動産投資に失敗しても致命的なものにはなりませんが、指標を無視して欲に目が眩んで投資をしてしまうと、失敗したときの損失が致命傷になってしまいます。

万が一のことを考えれば、冷静な状態で作成した指標は致命的な失敗を防ぐための最後の砦として機能してくれます。

指標を厳格に守りすぎない

指標を守ることは非常に重要ですが、厳格に守りすぎると機会損失の原因となります。

例えば、指標の中に「1000万円以下」というものがあった場合、不動産情報をチェックしていると条件に合わないものもでてきます。指標通りに選ぼうと考えれば、どれだけ高利回りでも1100万円の物件は候補にすることができません。

しかし合理的に考えれば100万円を無理に捻出してでも1100万円の物件を選んだ方が賢い選択の場合もあります。

指標はあくまで指標であるため、あまり厳格に守りすぎず目安として機能させることが重要です。

不動産投資で儲けようと考えねば、多少は妥協しなくてはいけない部分もあります。

指標にするべき不動産投資に失敗しない条件

不動産投資において失敗しないことが最重要であり、失敗しないためには指標を作ることが大切だということをご説明しましたが、具体的にはどのような条件を満たすことで不動産投資に失敗しないのでしょうか。

不動産投資の指標にするべき不動産投資に失敗しない条件を5つご紹介します。

不動産投資に失敗しない条件1:自己資金で購入できる物件

投資の基本は余剰資金を運用することです。不動産を自己資金で購入することを前提に不動産投資を始めれば、致命的な損失は防げます。

不動産投資の手法としては、金融機関に融資を受けてローンで不動産を購入し、家賃収入などでローンを支払いながら手残りを収益にする方法もありますが、はっきり言って不動産投資の初心者にとってはリスクが大きすぎます。

いくつかの不動産を所有し、安定した収益を確保できていたり、不動産を担保に不動産を購入することができれば挑戦する価値がある方法ではありますが、玄人向けの手法だと言わざるを得ません。

一方で自己資金で不動産投資を行えば、無理な不動産投資を防ぐことができるのはもちろん、不動産投資に失敗しても貯金がなくなるだけで済むため再起は十分に可能です。

さらに自己資金で不動産投資を行えば、金融機関から融資を受けたときに発生する利子がかからず、利回りを最大化することができます。

そのうえ自己資金がある場合には、確実に不動産の購入代金を支払うことができるため不動産業者や売主にも強気で交渉できます。早く物件を売りたい事情のある売主の場合には、キャッシュですぐに支払うことを理由に不動産を値引きすることも可能です。

購入する不動産の上限を設定しながらリスクを抑えつつ不動産投資の効果を最大化させるためにも、まずは不動産を自己資金で調達するようにしましょう。

不動産投資に失敗しない条件2:利回り10%以上を確保できる物件

一般的な不動産の利回りの相場は5%前後となっており、不動産のある地域、経済状況、不動産の種類にもよりますが、5%を目安にすることができます。

しかし不動産投資では、5%の利回りではリターンが小さすぎます。最低でも実質利回りで10%以上を目指しましょう。

実質利回りとは、不動産の購入額や諸費用などを年間の家賃収入で割った数となり、簡単に算出できる想定地である表面利回りよりも厳しい条件で算出される数字です。実質利回りで10%以上を確保するとなると、表面利回りでは13%程度以上である必要があります。

はっきり言って、かなり厳しい数字であり、なかなか条件を満たす不動産を見つけることはできません。

しかし利回りが10%以上の不動産であれば、10年程度で投資した資金を回収することができます。また不動産を売却する場合にも、買主をすぐに見つけることができるため出口戦略まで考えることができます。

一方で、利回りが高くなるほど空室リスクが増加するため、実際に運用すると家賃収入を得にくくなります。そのためただ利回りが高ければ良い不動産というわけではありません。

利回りによる利益や空室リスクなど総合的なリターンとリスクを考慮した場合、投資対象として最適になるのが10%となります。

もちろん、不動産投資に関する知識や人脈、そのほかさまざまな武器を持っている人なら利回り10%という目安が最適解とはなりませんが、不動産投資初心者が安全性と収益性を折り込みつつとりあえずの指標とするなら、利回り10%はバランスの取れた条件だといえます。

不動産投資に失敗しない条件3:駅から15分以内の近場の物件

不動産投資にはさまざまなリスクがつきまといますが、それらのリスクを回避できるのが駅の近くです。

駅は移動手段として有効なため、駅までの距離によって利便性が大きく変わります。駅の近くには商店も多いため、とりあえず駅の近くの物件なら入居者を見つけやすく空室リスクを防ぐことができます。

しかし駅の近くの不動産を選ぶ理由はそれだけではありません。

街は駅を中心にして発展しているため、駅の近くなら生活に必要なものが揃います。さらに不動産投資では自然災害などのリスクも考えなくてはいけませんが、駅は自然災害の影響を受けにくい場所に建設されていることが多く、駅の近くの立地を選べば自然災害のリスクを避けることができます。

目安となる距離は駅から15分圏内で、これ以上、遠ければ現実的に日常で駅を利用するのが難しくなります。

また立地にかかわる部分ですが、不動産投資を行う際には自分が住んでいる場所の市町村で、自宅から30分以内で移動できる範囲に限定しておきましょう。

よく知っている街なら、購入する不動産の周辺環境も理解することが容易。想定外のリスクに怯える心配を減らすことができます。

何かトラブルが発生したときにもすぐに駆けつけることができます。

不動産投資の手法を身に着けて物件の数が増えれば、地震などのリスク回避のために各地に不動産を所有するのもアリですが、まずは自分の勝手知ったる場所で地の利を生かして不動産投資に挑みましょう。

不動産投資に失敗しない条件4:新築物件ではなく中古物件

不動産には減価償却というものがあり、一定の期間が経過すると建物は価値を失います。そのため中古物件は安い値段で販売されています。

一方の新築物件は、建築会社や不動産業者が販売していることが多く適正な値付けとなっています。加えて新築物件の販売価格には広告費などが上乗せされており新築は需要が多いことから「新築プレミアム」と呼ばれています。また新築は、人が一度住んでしまうか建設から1年以上が経過すると新築ではなくなり、その価値が2割低下します。

こだわりを持って家を購入するなら新築物件も魅力的ですが、投資を目的にして不動産を探しているなら、多少のリスクがあっても少額で購入できて利回りを最大化できる中古物件です。

また中古物件なら、間取りを変えたり内装を変えたりするリフォームで価値を向上させることが可能。手を入れることでさらに利回りを上げる余地があるため、不動産投資には向いています。

家を借りる場合、ほとんどの物件は中古であるため、新築を重視する人はほとんどいません。

不動産投資として不動産を購入する場合には、値段が安くて改善の余地がある中古物件を選びましょう。

不動産投資に失敗しない条件5:できるだけ早く始める

不動産投資はできるだけ早く開始することで、リスクを減らして利益を最大化することができます。

不動産投資を早く始めれば、不動産を探せる期間が長くなるため優良物件を見つけられる確率が高まります。

さらに利回りが低い物件でも、長期間にわたって投資を続けることで収益を最大化させることが可能。不動産投資は長く行うことで大きな利益を上げることができます。

資金に余裕がなかったり不動産以外の投資に興味があるなら、無理に不動産投資を始める必要はありません。しかしもし不動産投資に興味があって十分な資金を持っているなら、今すぐにでも不動産投資を始めるべきです。躊躇している時間の分だけ損をしていることを自覚しましょう。

とにかく不動産投資の一歩を踏み出そう

不動産投資に関する指標が完成したなら、とりあえず不動産投資を開始するのが一番です。

実際に不動産投資に踏み切るかは別として、行動に移さなければ何も始まらず、サラリーマンなら増えない給料で金銭面に限界のある生活を続け、不労所得によって収入を劇的に増加させることもできません。

そして収入源を増やすことによる安心感も得られず、経済的にも精神的にも豊かな生活は訪れません。

悩んでいても始まらない

不動産投資に関する情報を集めるのは大切ですが、それだけでは何も始まりません。

不動産投資に対して具体的な行動を起こさなければ、未来を変えて選択肢を増やすことも不労所得や副収入でゆとりある生活を送ることもできません。

また不動産投資は、できるだけ早い段階で始めることで利益を最大化することができます。悩んでいる間に、お金を失っているようなものです。

情報を集めるのは重要なことですが、体験以上に有益な情報収集方法はありません。具体的な行動に移すことを意識しましょう。

不動産投資のリスクや成功率や失敗を心配する暇があるなら今すぐ不動産投資を始めるべき理由とは?

不動産投資会社に資料を請求する

インターネットや書籍で不動産投資に関する情報を集めるのは重要ですが、プロに相談した方が手っ取り早いことも少なくありません。

インターネットや書籍で不動産投資に関する情報を集めつつ、とにかく不動産投資会社に資料請求しましょう。

不動産投資に対する指標がしっかりしたものなら、不動産投資会社の提案の良し悪しも判断できます。

不動産投資会社に資料請求することで本腰が入る

インターネットや書籍で不動産投資の情報を集めるのは比較的簡単。誰にでもできることです。

そのためインターネットや書籍で不動産投資の情報を集めているだけで、まるで不動産投資をやっているかのような錯覚に陥ります。そして満足してしまいます。

不動産投資は、不動産を購入して賃貸や売却で収益を得た時点で初めて不動産投資として成立します。ところが情報を集めることに力を入れる人は、結局、具体的な行動に移さず不動産投資をやめてしまうことも少なくありません。

気持ちを切り替えて現実的に不動産投資を始めるためにも、まずは不動産投資会社に資料請求をしてしまいましょう。不動産投資に関する相談ができるだけでなく、インターネットでは得ることができないリアルな不動産投資の情報を手に入れることができます。

同じようなインターネットの情報に群がるほかの不動産投資初心者の群れから一歩抜け出すには、不動産投資会社に無料相談するのが一番です。

オススメの不動産投資会社は次の通りです。

いえーるコンシェル



不動産投資をする際に最も大切になるのが、信頼性の高いパートナー選び。いえーるコンシェルは、信頼性の高い不動産投資会社を紹介してくれるサービスです。

不動産会社を第三者視点で評価しており、厳選した不動産投資会社を紹介してくれるため安心できます。

不動産に関する知識や自己資金額などを参考にして投資計画の相談に乗ってくれるため、無理なく安定的な不動産投資が可能です。

一括で4社に資料請求できるのもポイントで、忙しい人でも手間をかけずに不動産投資のプロを見つけることができます。

Oh!Ya(オーヤ)のアパート経営一括比較

複数の不動産投資会社に一度の入力で一括の資料請求ができます。

会社員の方は、不動産投資をしたくても忙しいため投資どころか勉強をする時間もありません。

Oh!Ya(オーヤ)を使えば、簡単に複数の不動産会社に一括で申し込みができるため、手間を省いて賢く情報を集めることができます。

こちらはアパート経営を目指す人専用のものとなっており、アパート経営に興味がある人はとりあえず資料請求してみましょう。

Oh!Ya(オーヤ)の不動産投資一括比較

アパート経営などの大きな不動産に躊躇している人は、少額から始められるワンルームマンション投資にチャレンジしてみましょう。

ワンルームマンションなら、安い物を選べば数百万円で購入することができるため自己資金で不動産投資を始めることができます。自己資金なら銀行ローンに頼らないため借金も利子も不要。利回りを最大化させることができます。

もちろん不動産投資である以上、空室などのリスクはありますが、投資している資金が少額のため損失も少なく、1室なら自分で営業することでも短期間のうちに入居者を見つけることができます。

Oh!Ya(オーヤ)の不動産投資一括比較を使えば、信頼性の高い複数の不動産業者にマンション経営の一括資料請求ができるだけでなく、比較検討しながら安定したマンション経営のシミュレーションも可能です。

アパート経営に躊躇している人や不動産投資が初めての人は最適な少額から始められる不動産投資です。

まとめ

不動産投資は明確な指標を設定することによって失敗のリスクを極限まで減らすことができます。さらに不動産投資会社などのプロからのアドバイスを受ければ、ミドルリスク、ミドルリターンの投資ではなく、ローリスク、ミドルリターンの投資に変貌します。

もちろん、不動産投資に関する知識はもちろん、不動産投資会社などのプロに相談する労力も必要であるため、誰でも簡単にできるものではありません。一方で手間暇をかければ、特別な資格やセンスも長年培ったノウハウ必要なく、不労所得を手にすることは十分に可能です。

不動産投資によって収入源を増やすことができれば、収入の底上げができるだけでなく、副収入によって収益源を増やすことでリスクを軽減して精神的な負担を減らすこともできます。

不動産投資に失敗しない指標の条件を知った今、恐れるものは何もありません。とにかく行動に移して、自らの可能性を切り開きましょう。

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