敷金・礼金とは?相場と返還と現状回復についてポイント整理!

   

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不動産の賃貸で発生するトラブルの中でも多い「敷金トラブル」。大家に敷金を返還してもらえなかったり、逆に敷金を超える原状回復のお金を請求されることもあります。

今回は、敷金トラブルで揉めないために敷金について分からないポイントを整理していきましょう。




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敷金とは?

多くの人が言われるがままに賃貸物件を契約するときに支払っている敷金。払っているものの、敷金とは何かについて分かっていないのではないでしょうか。

敷金

敷金とは、家賃などの債務の担保として賃貸人(大家)に預けておくお金のこと。保証金のようなもので、もしものときに賃借人は敷金から債務を回収することができます。

敷金がもっとも重要になるのは、家賃の滞納と退去費用の補填です。賃借人は敷金をあらかじめ賃借人から敷金を預かっておくことで、安心して物件を貸し出すことができます。

家賃の滞納

賃借人が家賃を滞納した場合、賃貸人は敷金から家賃を差し引くことができます。もし賃借人が家賃を払わずに逃げ出しても、賃貸人は敷金で損失を補填することができます。

退去費用

退去する際には、物件を原状回復する義務が賃借人に発生します。つまり家を元通りのキレイな状態に戻さなくてはいけません。

もちろん”キレイな状態”と言っても”新築のような状態”という意味ではなく、経年劣化による自然消耗を除いた”普通に暮らしていればそうなるであろう状態”に戻すということです。

敷金トラブルが起こりやすいのは、この”普通に暮らしていればそうなるであろう状態”の線引きで、賃貸人の中には原状回復以上を求めて敷金を多く取ったり全額を没収することが起こっています。

しかし説明通り、敷金は賃借人に預けていたいわば部屋を借りるための”身代金”のようなものなので、部屋を返したときには返還しなくてはいけないものです。

礼金とは?

敷金と並べられるのが礼金。では、礼金とは何なのでしょうか。

礼金

礼金は、家を貸してくれた賃借人にお礼として渡すお金。謝礼金のことです。

礼金は「ありがとう」という気持ちをお金で表したものであり、風習として残っている文化です。

相場

地域によって相場の金額は異なり、首都圏では家賃の1~2か月分となっています。また歴史のある土地や地域ほど礼金は強固な存在となっており、相場が高くなる傾向にあります。

近畿地方では、敷金の一部を賃借人が受け取る敷引きという風習があり、敷金と相まって複雑な制度となっています。

法的には?

敷金については法律で取り決められていますが、礼金は法律的に非常にあいまいなもので、その判断については議論が分かれています。

地方の風習などは取り決めがなければ法律のように扱われるため、礼金についても同様に法的な有効性が認められる場合があります。一方で礼金が著しく高額など不当な場合には、賃借人が賃貸人から礼金を返還してもらえるなどの判例があります。

駐車場の敷金・礼金

物件に敷金・礼金が発生することは想像できますが、駐車場でも発生するのでしょうか。

駐車場でも敷金・礼金が発生する

物件と同様に不動産である駐車場でも、敷金・礼金が発生する場合があります。ただしこれも物件と同じように、敷金・礼金を取らない駐車場もあります。

敷金・礼金の有無については管理会社によって異なるため、駐車場を契約する際には確認しましょう。

駐車場に敷金って必要?

物件のように劣化したり破損したりすることがないように思える駐車場ですが、実際には破損することがあります。

ガソリンやオイルが漏れたり、事故などで自動車が火事で燃えたりした場合には、駐車場に原状回復する必要が発生します。そうした場合には敷金が補填することができます。

また物件と同じように駐車料金の滞納が発生した場合にも補填することができるため、駐車場においても敷金は重要な要素となります。

敷金の相場は?

敷金には相場がありますが、土地によって相場は異なります。これは全国的な法律ができる前から不動産の賃貸が行われていたためで、現在でも地元の風習に倣っているからです。

敷金の相場は、1か月分の家賃を基準としたもので、全国で数か月分となっています。

(敷金/礼金/合計金額)
首都圏:2か月/1~2か月/3~4か月
東海:3か月(保証金)/~3か月/3~6か月
京都:3か月/~3か月/3~6か月
大阪:6か月(保証金)/なし/6か月
九州:4か月(保証金)/なし/4か月

ただし最近では、敷金・礼金を無料とする賃貸物件が全国的に増加しています。

また敷金には消費税はかかりません。店舗や事務所の事業用賃貸物件でも同様です。

返還される敷金はいくら?

敷金を理解したところで気になるのが、賃借人に返還される敷金。いったいいくら返ってくるのでしょう。

原則は全額

原則としては、賃貸人は賃借人に対して敷金の全額を返済しなくてはいけません。

賃借人が家賃を滞納せずにちゃんと支払い、部屋を汚さず壊さず暮らし、何事もなく退去するなら預けていた敷金全額が返ってきます。

現実は0円

ただし現実的には、敷金が思い通りに返還されることはありません。敷金が全額返還されないのは、賃貸人、賃借人それぞれに理由があります。

賃貸人としては、できるだけたくさんのお金を残しておきたいもの。賃借人に退去されると家賃収入が途絶え、次の賃借人が入るまで収入が減ります。

そこで何かと理由をつけて必要以上に敷金を請求し、敷金の返還を拒もうとします。多くの人は敷金の返還義務を理解していないため、賃貸人の言われるがまま提示された返還額に納得してしまいます。

賃借人は、家賃の滞納や部屋の原状回復によって敷金を失うことがあります。

家賃の滞納は無論、例えば部屋に住んでいるときに賃貸人に何か言われることを恐れて壁に穴が空いたことを黙っていたり、エアコンが壊れたことを黙っていたりすると、退去時に発覚し修理費などが敷金で補填されてなくなります。

退去時に原状回復費用が請求される場合も

敷金を支払っていれば敷金から原状回復費用が差し引かれるだけで済みますが、敷金が0円の物件の場合には退去時に原状回復費用を請求される場合があります。

退去時には新居の契約金や引っ越し費用などがかかるため、予想外の原状回復費用が請求されて支払えなくなる事態に陥る場合もあります。敷金が0円の物件を契約している人は、もしもために退去時の原状回復費用を積み立てておきましょう。

原状回復義務とは?

敷金の返還でポイントとなるのが原状回復義務。原状回復とは”新築のような状態”ではなく”普通に暮らしていればそうなるであろう状態”に戻すことです。

では”普通に暮らしていればそうなるであろう状態”とはどんな状態なのでしょうか。この”普通に暮らしていればそうなるであろう状態”の線引きを巡って賃貸人と賃借人のトラブルが起こります。

原状回復のガイドライン

原状回復とは、経年劣化や通常摩耗の回復までは及ばず、賃借人が特別に引き起こした事由が原因となった部屋の劣化を元に戻すことです。

例えば、普通に暮らしていれば壁にピンでカレンダーをとめることもあれば、モノを落としてフローリングにキズをつけることもあります。また日光が差し込めばフローリングや壁紙が日焼けすることもあります。その程度のキズや劣化については回復する義務はなく、これらの回復を理由に敷金を差し引かれれば不当であると言えます。

一方で、掃除を怠ったことで備え付けのエアコンが故障したり、タバコのヤニで壁紙が黄ばんで使い物にならなくなったり、部屋の壁に落書きをしたりすれば、それは賃借人の責任。原状回復義務が発生し、敷金から差し引かれるだけでなく、原状回復費用が敷金を超える場合にはさらに負担しなくてはなりません。

こまめに掃除をして部屋の状態を保てば、無駄に敷金を失うことはなくなります。

問題になりやすいのがタバコ。煙は部屋に充満するとあらゆるところに入り込み部屋を著しく劣化させます。広範囲で問題を起こすため原状回復費用が増大します。

賃貸人の負担

日焼けなど自然現象による壁紙の変色
掃除で取り除ける程度のタバコのヤニ
社会通念上許容されるポスターの跡、シール跡、ピンの跡

日焼けなどの自然現象による変色
常識の範囲でつくキズやへこみ
ワックスの摩耗

建具

設備の摩耗・破損
網戸の張替え

風呂・トイレ

通常の範囲の汚れ

エアコン・換気扇

経年劣化による故障

賃借人の負担

結露などによる壁紙の変色
掃除で取り除けないタバコのヤニ
壁紙の張替えが必要となる異常な汚れ
くぎ穴、ネジ穴の跡
落書き

引っ越しなどで生じたキズ
家具やイスなどによるキズやへこみ

建具

ペットによる柱のキズ
カギの取り換え

風呂・トイレ

掃除を怠ったことで発生した異常な汚れ、カビ

エアコン・換気扇

掃除を怠ったことによる故障
タバコのヤニのクリーニング費用

適正に敷金を返還してもらう交渉術

不当に敷金を取られたと思われる場合には、賃貸人と交渉しましょう。賃借人が敷金について理解があると分かれば、素直に返還してくれる場合もあります。

入居時に部屋の状態をチェックする

敷金の返還交渉は入居時から始まっています。

入居時に部屋の状況をチェックして、記録しておきましょう。不動産業者や家主と入居時の部屋の状況を把握しておけば、退去時と比較してどのように変化したのか分かります。

入居時の状況が分かっていれば「もともと汚れていた」「汚れていなかった」などの水掛け論になるリスクを減らすことができ、敷金の返還もスムーズに行われます。

また不動産業者や家主も、しっかりとチェックする賃借人には警戒して不当な請求をする可能性も減ります。

見積もりを請求する

まずは原状回復費用の内訳について詳細な見積もりを請求しましょう。

提示された見積もりに不備があったり、支払う必要のない費用を見つけた場合には問題点を追及します。

相手が海千山千の家主や不動産業者であっても、法律で原状回復のガイドラインは決められています。経年劣化や通常摩耗か否かを判断基準にすれば、不当な部分を見つけることが誰にでもできます。

具体的な問題点を指摘されれば、不動産業者や大家は法的に不利な立場に立たされるため、素直に引き下がる可能性もあります。

家主、不動産業者に聞く

不動産賃貸の契約をするのは、多くの場合が不動産業者か家主です。そのためそのどちらかと原状回復費用や敷金の返還について交渉することになります。

もし相手が不動産業者の場合、不備や問題があることを家主に説明してみましょう。また相手が家主の場合には、契約を仲介した不動産業者に相談しましょう。

敷金の返還でトラブルが起こっていることを第三者に知らせることで、アドバイスがもらえたり問題が解決する場合があります。

まとめ

知っているようで知られていない敷金の話。敷金に関する知識の整理と敷金返還トラブルへの対処法が分かりました。

せっかく縁あって暮らした物件なのに、退去時になるのはとても寂しいものです。敷金についてしっかり理解しておけば、未然にトラブルを防ぐこともできます。

部屋を借りているという意識を忘れず、部屋を丁寧に使って家主との信頼関係を築くことが最も素晴らしいトラブルの解決法なのかもしれません。

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